Baunutzungsverordnung (BauNVO)
Verordnung über die bauliche Nutzung
der Grundstücke
in der Fassung der Bekanntmachung vom
23. Januar l990
(BGBl. I S. 132), zuletzt geändert
durch Art. 3
des Investitionserleichterungs- und
Wohnbaulandgesetzes
vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466)
§ 1 Allgemeine Vorschriften für
Bauflächen und Baugebiete
§ 10 Sondergebiete, die der
Erholung dienen
§ 13 Gebäude und Räume für freie
Berufe
§ 15 Allgemeine Voraussetzungen
für die Zulässigkeit baulicher und sonstiger Anlagen
§ 16 Bestimmung des Maßes der
baulichen Nutzung
§ 17 Obergrenzen für die
Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung
§ 19 Grundflächenzahl, zulässige
Grundfläche
§ 20 Vollgeschosse,
Geschossflächenzahl, Geschossfläche
§ 21a Stellplätze, Garagen und
Gemeinschaftsanlagen
§ 23 Überbaubare
Grundstücksfläche
§ 25 Fortführung eingeleiteter
Verfahren
§ 25a Überleitungsvorschriften aus
Anlass der zweiten Änderungsverordnung
§ 25b Überleitungsvorschrift aus
Anlass der dritten Änderungsverordnung
§ 25c Überleitungsvorschrift aus
Anlass der vierten Änderungsverordnung
(1) Im Flächennutzungsplan können die für die Bebauung
vorgesehenen Flächen nach der allgemeinen Art ihrer baulichen Nutzung
(Bauflächen) dargestellt werden als
1. Wohnbauflächen (W)
2. gemischte
Bauflächen (M)
3. gewerbliche
Bauflächen (G)
4. Sonderbauflächen (S).
(2) Die für die Bebauung vorgesehenen Flächen können nach
der besonderen Art ihrer baulichen Nutzung (Baugebiete) dargestellt werden als
1. Kleinsiedlungsgebiete (WS)
2. reine
Wohngebiete (WR)
3. allgemeine
Wohngebiete (WA)
4. besondere
Wohngebiete (WB)
5. Dorfgebiete (MD)
6. Mischgebiete (MI)
7. Kerngebiete (MK)
8. Gewerbegebiete (GE)
9. Industriegebiete (GI)
10. Sondergebiete (SO).
(3) Im Bebauungsplan können die in Absatz 2 bezeichneten
Baugebiete festgesetzt werden. Durch die Festsetzung werden die Vorschriften
der §§ 2 bis 14 Bestandteil des Bebauungsplans, soweit nicht aufgrund der
Absätze 4 bis 10 etwas anderes bestimmt wird. Bei Festsetzung von
Sondergebieten finden die Vorschriften über besondere Festsetzungen nach den
Absätzen 4 bis 10 keine Anwendung; besondere Festsetzungen über die Art der
Nutzung können nach den §§ 10 und 11 getroffen werden.
(4) Für die in den §§ 4 bis 9 bezeichneten Baugebiete
können im Bebauungsplan für das jeweilige Baugebiet Festsetzungen getroffen
werden, die das Baugebiet
1. nach der Art
der zulässigen Nutzung,
2. nach der Art
der Betriebe und Anlagen und deren besonderen Bedürfnissen und Eigenschaften
gliedern. Die Festsetzungen nach Satz 1 können auch für
mehrere Gewerbegebiete einer Gemeinde im Verhältnis zueinander getroffen
werden; dies gilt auch für Industriegebiete. Absatz 5 bleibt unberührt.
(5) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass
bestimmte Arten von Nutzungen, die nach den §§ 2, 4 bis 9 und 13 allgemein
zulässig sind, nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden
können. sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets gewahrt bleibt.
(6) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass alle
oder einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 2 bis 9 vorgesehen
sind,
1. nicht
Bestandteil des Bebauungsplans werden oder
2. in dem
Baugebiet allgemein zulässig sind, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des
Baugebiets gewahrt bleibt.
(7) In Bebauungsplänen für Baugebiete nach den §§ 4 bis 9
kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Abs. 3 des
Baugesetzbuchs), festgesetzt werden, dass in bestimmten Geschossen, Ebenen oder
sonstigen Teilen baulicher Anlagen
1. nur einzelne
oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen zulässig sind,
2. einzelne
oder mehrere der in dem Baugebiet allgemein zulässigen Nutzungen unzulässig
sind oder als Ausnahme zugelassen werden können oder
3. alle oder
einzelne Ausnahmen, die in den Baugebieten nach den §§ 4 bis 9 vorgesehen sind,
nicht zulässig oder, sofern die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets
gewahrt bleibt, allgemein zulässig sind.
(8) Die Festsetzungen nach den Absätzen 4 bis 7 können
sich auch auf Teile des Baugebiets beschränken.
(9) Wenn besondere städtebauliche Gründe dies
rechtfertigen, kann im Bebauungsplan bei Anwendung der Absätze 5 bis 8
festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der in den Baugebieten allgemein
oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen zulässig oder
nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können.
(10) Wären bei Festsetzung eines Baugebiets nach den §§ 2
bis 9 in überwiegend bebauten Gebieten bestimmte vorhandene bauliche und
sonstige Anlagen unzulässig, kann im Bebauungsplan festgesetzt werden, dass
Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen dieser Anlagen
allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden können. Im
Bebauungsplan können nähere Bestimmungen über die Zulässigkeit getroffen
werden. Die allgemeine Zweckbestimmung des Baugebiets muss in seinen übrigen
Teilen gewahrt bleiben. Die Sätze 1 bis 3 gelten auch für die Änderung und
Ergänzung von Bebauungsplänen.
(1) Kleinsiedlungsgebiete dienen vorwiegend der
Unterbringung von Kleinsiedlungen einschließlich Wohngebäuden mit
entsprechenden Nutzgärten und landwirtschaftlichen Nebenerwerbsstellen.
(2) Zulässig sind
1. Kleinsiedlungen
einschließlich Wohngebäude mit entsprechenden Nutzgärten, landwirtschaftliche
Nebenerwerbsstellen und Gartenbaubetriebe,
2. die der
Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie
nicht störenden Handwerksbetriebe.
(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden
1. sonstige
Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen,
2. Anlagen
für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
3. Tankstellen,
4. nicht
störende Gewerbebetriebe.
(1) Reine Wohngebiete dienen dem Wohnen.
(2) Zulässig sind Wohngebäude.
(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden
1. Läden und
nicht störende Handwerksbetriebe, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die
Bewohner des Gebiets dienen, sowie kleine Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
2. Anlagen
für soziale Zwecke sowie den Bedürfnissen der Bewohner des Gebiets dienende
Anlagen für kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
(4) Zu den nach Absatz 2 sowie den §§ 2, 4 bis 7
zulässigen Wohngebäuden gehören auch solche, die ganz oder teilweise der
Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienen.
(1) Allgemeine Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen.
(2) Zulässig sind
1. Wohngebäude,
2. die der
Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie
nicht störenden Handwerksbetriebe,
3. Anlagen
für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden
1. Betriebe
des Beherbergungsgewerbes,
2. sonstige
nicht störende Gewerbebetriebe,
3. Anlagen
für Verwaltungen,
4. Gartenbaubetriebe,
5. Tankstellen.
§ 4a Gebiete zur Erhaltung und
Entwicklung der Wohnnutzung (besondere Wohngebiete)
(1) Besondere Wohngebiete sind überwiegend bebaute
Gebiete, die aufgrund ausgeübter Wohnnutzung und vorhandener sonstiger in
Absatz 2 genannter Anlagen eine besondere Eigenart aufweisen und in denen unter
Berücksichtigung dieser Eigenart die Wohnnutzung erhalten und fortentwickelt
werden soll. Besondere Wohngebiete dienen vorwiegend dem Wohnen; sie dienen
auch der Unterbringung von Gewerbebetrieben und sonstigen Anlagen im Sinne der
Absätze 2 und 3, soweit diese Betriebe und Anlagen nach der besonderen Eigenart
des Gebiets mit der Wohnnutzung vereinbar sind.
(2) Zulässig sind
1. Wohngebäude,
2. Läden,
Betriebe des Beherbergungsgewerbes, Schank- und Speisewirtschaften,
3. sonstige
Gewerbetriebe,
4. Geschäfts-
und Bürogebäude,
5. Anlagen
für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden
1. Anlagen
für zentrale Einrichtungen der Verwaltung,
2. Vergnügungsstätten,
soweit sie nicht wegen ihrer Zweckbestimmung oder ihres Umfangs nur in
Kerngebieten allgemein zulässig sind,
3. Tankstellen.
(4) Für besondere Wohngebiete oder Teile solcher Gebiete
kann, wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Abs. 3 des
Baugesetzbuchs), festgesetzt werden, dass
1. oberhalb
eines im Bebauungsplans bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind oder
2. in Gebäuden
ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine
bestimmte Größe der Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden ist.
(1) Dorfgebiete dienen der Unterbringung der
Wirtschaftsstellen land- und forstwirtschaftlicher Betriebe, dem Wohnen und der
Unterbringung von nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben sowie der
Versorgung der Bewohner des Gebiets dienenden Handwerksbetrieben. Auf die
Belange der land- und forstwirtschaftlichen Betriebe einschließlich ihrer
Entwicklungsmöglichkeiten ist vorrangig Rücksicht zu nehmen.
(2) Zulässig sind
1. Wirtschaftsstellen
land- und forstwirtschaftlicher Betriebe und die dazugehörigen Wohnungen und
Wohngebäude,
2. Kleinsiedlungen
einschließlich Wohngebäude mit entsprechenden Nutzgärten und
landwirtschaftliche Nebenerwerbsstellen,
3. sonstige
Wohngebäude
4. Betriebe
zur Be- und Verarbeitung und Sammlung land- und forstwirtschaftlicher
Erzeugnisse,
5. Einzelhandelsbetriebe,
Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
6. sonstige
Gewerbebetriebe,
7. Anlagen
für örtliche Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche
und sportliche Zwecke,
8. Gartenbaubetriebe,
9. Tankstellen.
(3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten im Sinne des §
4a Abs. 3 Nr. 2 zugelassen werden.
(1) Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung
von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören.
(2) Zulässig sind
1. Wohngebäude,
2. Geschäfts-
und Bürogebäude,
3. Einzelhandelsbetriebe,
Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
4. sonstige
Gewerbebetriebe,
5. Anlagen
für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und
sportliche Zwecke,
6. Gartenbaubetriebe,
7. Tankstellen,
8. Vergnügungsstätten
im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch
gewerbliche Nutzungen geprägt sind. (3) Ausnahmsweise können Vergnügungsstätten
im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 außerhalb der in Absatz 2 Nr. 8 bezeichneten
Teile des Gebiets zugelassen werden.
(1) Kerngebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von
Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der
Verwaltung und der Kultur.
(2) Zulässig sind
1. Geschäfts-,
Büro- und Verwaltungsgebäude,
2. Einzelhandelsbetriebe,
Schank- und Speisewirtschaften, Betriebe des Beherbergungsgewerbes und
Vergnügungsstätten,
3. sonstige
nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe,
4. Anlagen
für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
5. Tankstellen
im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen,
6. Wohnungen
für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter,
7. sonstige
Wohnungen nach Maßgabe von Festsetzungen des Bebauungsplans.
(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden
1. Tankstellen,
die nicht unter Absatz 2 Nr. 5 fallen,
2. Wohnungen,
die nicht unter Absatz 2 Nr. 6 und 7 fallen.
(4) Für Teile eines Kerngebiets kann, wenn besondere
städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Abs. 3 des Baugesetzbuchs)
festgesetzt werden, dass
1. oberhalb
eines im Bebauungsplan bestimmten Geschosses nur Wohnungen zulässig sind oder
2. in Gebäuden
ein im Bebauungsplan bestimmter Anteil der zulässigen Geschossfläche oder eine
bestimmte Größe der Geschossfläche für Wohnungen zu verwenden ist.
Dies gilt auch, wenn durch solche Festsetzungen dieser
Teil des Kerngebiets nicht vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben
sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur
dient.
(1) Gewerbegebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von
nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben.
(2) Zulässig sind
1. Gewerbebetriebe
aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2. Geschäfts-,
Büro- und Verwaltungsgebäude,
3. Tankstellen,
4. Anlagen
für sportliche Zwecke.
(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden
1. Wohnungen
für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und
Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche
und Baumasse untergeordnet sind,
2. Anlagen
für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke.
3. Vergnügungsstätten.
(1) Industriegebiete dienen ausschließlich der
Unterbringung von Gewerbebetrieben, und zwar vorwiegend solcher Betriebe, die
in anderen Baugebieten unzulässig sind.
(2) Zulässig sind
1. Gewerbebetriebe
aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,
2. Tankstellen.
(3) Ausnahmsweise können zugelassen werden
1. Wohnungen
für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und
Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in Grundfläche
und Baumasse untergeordnet sind,
2. Anlagen
für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke.
(1) Als Sondergebiete, die der Erholung dienen, kommen
insbesondere in Betracht
Wochenendhausgebiete,
Ferienhausgebiete,
Campingplatzgebiete.
(2) Für Sondergebiete, die der Erholung dienen, sind die
Zweckbestimmung und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen. Im
Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass bestimmte, der Eigenart des Gebiets
entsprechende Anlagen und Einrichtungen zur Versorgung des Gebiets und für
sportliche Zwecke allgemein zulässig sind oder ausnahmsweise zugelassen werden
können.
(3) In Wochenendhausgebieten sind Wochenendhäuser als
Einzelhäuser zulässig. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass
Wochenendhäuser nur als Hausgruppen zulässig sind oder ausnahmsweise als
Hausgruppen zugelassen werden können. Die zulässige Grundfläche der
Wochenendhäuser ist im Bebauungsplan, begrenzt nach der besonderen Eigenart des
Gebiets, unter Berücksichtigung der landschaftlichen Gegebenheiten
festzusetzen.
(4) In Ferienhausgebieten sind Ferienhäuser zulässig, die
aufgrund ihrer Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den
Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt sind, überwiegend und auf Dauer
einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen. Im Bebauungsplan kann
die Grundfläche der Ferienhäuser, begrenzt nach der besonderen Eigenart des
Gebiets, unter Berücksichtigung der landschaftlichen Gegebenheiten festgesetzt
werden.
(5) In Campingplatzgebieten sind Campingplätze und
Zeltplätze zulässig.
(1) Als sonstige Sondergebiete sind solche Gebiete
darzustellen und festzusetzen, die sich von den Baugebieten nach den §§ 2 bis
10 wesentlich unterscheiden.
(2) Für sonstige Sondergebiete sind die Zweckbestimmung
und die Art der Nutzung darzustellen und festzusetzen. Als sonstige
Sondergebiete kommen insbesondere in Betracht
Gebiete für
den Fremdenverkehr, wie Kurgebiete und Gebiete für die Fremdenbeherbergung,
Ladengebiete,
Gebiete für
Einkaufszentren und großflächige Handelsbetriebe,
Gebiete für
Messen, Ausstellungen und Kongresse,
Hochschulgebiete,
Klinikgebiete,
Hafengebiete,
Gebiete für Anlagen, die der Erforschung, Entwicklung oder
Nutzung erneuerbarer Energien, wie Wind- und Sonnenenergie, dienen.
(3) 1. Einkaufszentren,
2. großflächige
Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die
Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf die städtebauliche
Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können,
3. sonstige
großflächige Handelsbetriebe die im Hinblick auf den Verkauf an letzte
Verbraucher und auf die Auswirkungen den in Nr. 2 bezeichneten
Einzelhandelsbetrieben vergleichbar sind,
sind außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten
Sondergebieten zulässig. Auswirkungen im Sinne des Satzes 1 Nr. 2 und 3 sind
insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 des
Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle
Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im
Einzugsbereich der in Satz 1 bezeichneten Betriebe, auf die Entwicklung
zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf
das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt. Auswirkungen im Sinne
des Satzes 2 sind bei Betrieben nach Satz 1 Nr. 2 und 3 in der Regel
anzunehmen, wenn die Geschossfläche 1200 m2 überschreitet. Die Regel des Satzes
3 gilt nicht, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass Auswirkungen bereits bei
weniger als 1200 m2 Geschossfläche vorliegen oder bei mehr als 1200 m2
Geschossfläche nicht vorliegen; dabei sind in bezug auf die in Satz 2
bezeichneten Auswirkungen insbesondere die Gliederung und Größe der Gemeinde
und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung der
Bevölkerung und das Warenangebot des Betriebs zu berücksichtigen.
(1) Stellplätze und Garagen sind in allen Baugebieten
zulässig, soweit sich aus den Absätzen 2 bis 6 nicht anderes ergibt.
(2) In Kleinsiedlungsgebieten, reinen Wohngebieten und
allgemeinen Wohngebieten sowie Sondergebieten, die der Erholung dienen, sind
Stellplätze und Garagen nur für den durch die zugelassene Nutzung verursachten
Bedarf zulässig.
(3) Unzulässig sind
1. Stellplätze
und Garagen für Lastkraftwagen und Kraftomnibusse sowie für Anhänger dieser
Kraftfahrzeuge in reinen Wohngebieten,
2. Stellplätze
und Garagen für Kraftfahrzeuge mit einem Eigengewicht über 3,5 Tonnen sowie für
Anhänger dieser Kraftfahrzeuge in Kleinsiedlungsgebieten und allgemeinen
Wohngebieten.
(4) Im Bebauungsplan kann, wenn besondere städtebauliche
Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Abs. 3 des Baugesetzbuchs), festgesetzt werden,
daß in bestimmten Geschossen nur Stellplätze oder Garagen und zugehörige
Nebeneinrichtungen (Garagengeschosse) zulässig sind. Eine Festsetzung nach Satz
I kann auch für Geschosse unterhalb der Geländeoberfläche getroffen werden. Bei
Festsetzungen nach den Sätzen 1 und 2 sind Stellplätze und Garagen auf dem
Grundstück nur in den festgesetzten Geschossen zulässig, soweit der
Bebauungsplan nichts anderes bestimmt.
(5) Im Bebauungsplan kann, wenn besondere städtebauliche
Gründe dies rechtfertigen (§ 9 Abs. 3 des Baugesetzbuchs), festgesetzt werden,
dass in Teilen von Geschossen nur Stellplätze und Garagen zulässig sind. Absatz
4 Satz 2 und 3 gilt entsprechend.
(6) Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden, dass in
Baugebieten oder bestimmten Teilen von Baugebieten Stellplätze und Garagen
unzulässig oder nur in beschränktem Umfang zulässig sind, soweit
landesrechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen.
(7) Die landesrechtlichen Vorschriften über die Ablösung
der Verpflichtung zur Herstellung von Stellplätzen und Garagen sowie die
Verpflichtung zur Herstellung von Stellplätzen und Garagen außerhalb der im
Bebauungsplan festgesetzten Bereiche bleiben bei Festsetzungen nach den
Absätzen 4 bis 6 unberührt.
Für die Berufsausübung freiberuflich Tätiger und solcher
Gewerbetreibender, die ihren Beruf in ähnlicher Art ausüben, sind in den
Baugebieten nach den §§ 2 bis 4 Räume, in den Baugebieten nach den §§ 4a bis 9
auch Gebäude zulässig.
(1) Außer den in den §§ 2 bis 13 genannten Anlagen sind
auch untergeordnete Nebenanlagen und Einrichtungen zulässig, die dem
Nutzungszweck der in dem Baugebiet gelegenen Grundstücke oder des Baugebiets
selbst dienen und die seiner Eigenart nicht widersprechen. Soweit nicht bereits
in den Baugebieten nach dieser Verordnung Einrichtungen und Anlagen für die
Tierhaltung zulässig sind, gehören zu den untergeordneten Nebenanlagen und
Einrichtungen im Sinne des Satzes 1 auch solche für die Kleintierhaltung. Im
Bebauungsplan kann die Zulässigkeit der Nebenanlagen und Einrichtungen
eingeschränkt oder ausgeschlossen werden.
(2) Die der Versorgung der Baugebiete mit Elektrizität,
Gas, Wärme und Wasser sowie zur Ableitung von Abwasser dienenden Nebenanlagen
können in den Baugebieten als Ausnahme zugelassen werden, auch soweit für sie
im Bebauungsplan keine besonderen Flächen festgesetzt sind. Dies gilt auch für
fernmeldetechnische Nebenanlagen sowie für Anlagen für erneuerbare Energien.
soweit nicht Absatz 1 Satz 1 Anwendung findet.
(1) Die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und
sonstigen Anlagen sind im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage,
Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind
auch unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können,
die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen
Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen
ausgesetzt werden.
(2) Die Anwendung des Absatzes 1 hat nach den
städtebaulichen Zielen und Grundsätzen des § 1 Abs. 5 des Baugesetzbuchs zu
erfolgen.
(3) Die Zulässigkeit der Anlagen in den Baugebieten ist
nicht allein nach den verfahrensrechtlichen Einordnungen des
Bundes-Immissionsschutzgesetzes und der auf seiner Grundlage erlassenen
Verordnungen zu beurteilen.
Zweiter Abschnitt: Maß der baulichen Nutzung (§ 16 - §
21a)
(1) Wird im Flächennutzungsplan das allgemeine Maß der
baulichen Nutzung dargestellt, genügt die Angabe der Geschossflächenzahl, der
Baumassenzahl oder der Höhe baulicher Anlagen.
(2) Im Bebauungsplan kann das Maß der baulichen Nutzung
bestimmt werden durch Festsetzung
1. der
Grundflächenzahl oder der Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen,
2. der
Geschossflächenzahl oder der Größe der Geschossfläche, der Baumassenzahl oder
der Baumasse,
3. der Zahl der
Vollgeschosse,
4. der Höhe
baulicher Anlagen.
(3) Bei Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung im
Bebauungsplan ist festzusetzen
1. stets die
Grundflächenzahl oder die Größe der Grundflächen der baulichen Anlagen,
2. die Zahl der
Vollgeschosse oder die Höhe baulicher Anlagen, wenn ohne ihre Festsetzung
öffentliche Belange, insbesondere das Orts- und Landschaftsbild, beeinträchtigt
werden können.
(4) Bei Festsetzung des Höchstmaßes für die
Geschossflächenzahl oder die Größe der Geschossfläche, für die Zahl der
Vollgeschosse und die Höhe baulicher Anlagen im Bebauungsplan kann zugleich ein
Mindestmaß festgesetzt werden. Die Zahl der Vollgeschosse und die Höhe
baulicher Anlagen können auch als zwingend festgesetzt werden.
(5) Im Bebauungsplan kann das Maß der baulichen Nutzung
für Teile des Baugebiets, für einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile und
für Teile baulicher Anlagen unterschiedlich festgesetzt werden; die
Festsetzungen können oberhalb und unterhalb der Geländeoberfläche getroffen
werden.
(6) Im Bebauungsplan können nach Art und Umfang bestimmte
Ausnahmen von dem festgesetzten Maß der baulichen Nutzung vorgesehen werden.
(1) Bei der Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung
nach § 16 dürfen, auch wenn eine Geschossflächenzahl oder eine Baumassenzahl
nicht dargestellt oder festgesetzt wird, folgende Obergrenzen nicht
überschritten werden:
Baugebiet Grund- Geschoss- Bau-
flächenzahl flächenzahl massenzahl
GRZ) (GFZ) (BMZ)
in Kleinsiedlungsgebieten (WS) 0,2 0,4 -,-
in reinen Wohngebieten (WR)
allgemeinen Wohngebieten (WA)
Ferienhausgebieten 0,4 1,2 -,-
in besonderen
Wohngebieten(WB) 0,6 1,6 -,-
in Dorfgebieten (MD)
Mischgebieten(MI) 0,6 1,2 -,-
in Kerngebieten (MK) 1,0 3,0 -,-
in Gewerbegebieten (GE)
Industriegebieten (GI)
sonstigen Sondergebieten 0,8 2,4 10,0
in Wochenendhausgebieten 0,2 0,2 -,-
(2) Die Obergrenzen des Absatzes 1 können überschritten
werden, wenn
1. besondere
städtebauliche Gründe dies erfordern,
2. die
Überschreitungen durch Umstände ausgeglichen sind oder durch Maßnahmen
ausgeglichen werden, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen
Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt,
nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und die Bedürfnisse des
Verkehrs befriedigt werden, und
3. sonstige
öffentliche Belange nicht entgegenstehen.
Dies gilt nicht für Wochenendhausgebiete und
Ferienhausgebiete.
(3) In Gebieten, die am 1. August 1962 überwiegend bebaut
waren, können die Obergrenzen des Absatzes 1 überschritten werden, wenn
städtebauliche Gründe dies erfordern und sonstige öffentliche Belange nicht
entgegenstehen. Absatz 2 Satz 1 Nr. 2 ist entsprechend anzuwenden.
(1) Bei Festsetzung der Höhe baulicher Anlagen sind die
erforderlichen Bezugspunkte zu bestimmen.
(2) Ist die Höhe baulicher Anlagen als zwingend
festgesetzt (§ 16 Abs. 4 Satz 2), können geringfügige Abweichungen zugelassen
werden.
(1) Die Grundflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter
Grundfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des Absatzes 3 zulässig
sind.
(2) Zulässige Grundfläche ist der nach Absatz 1 errechnete
Anteil des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen überdeckt werden darf.
(3) Für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche ist die
Fläche des Baugrundstücks maßgebend, die im Bauland und hinter der im
Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie liegt. Ist eine
Straßenbegrenzungslinie nicht festgesetzt, so ist die Fläche des Baugrundstücks
maßgebend, die hinter der tatsächlichen Straßengrenze liegt oder die im
Bebauungsplan als maßgebend für die Ermittlung der zulässigen Grundfläche festgesetzt
ist.
(4) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die
Grundflächen von
1. Garagen
und Stellplätzen mit ihren Zufahrten,
2. Nebenanlagen
im Sinne des § 14,
3. baulichen
Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich
unterbaut wird,
mitzurechnen. Die zulässige Grundfläche darf durch die
Grundflächen der in Satz 1 bezeichneten Anlagen bis zu 50 vom Hundert
überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8;
weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß können zugelassen werden. Im
Bebauungsplan können von Satz 2 abweichende Bestimmungen getroffen werden.
Soweit der Bebauungsplan nichts anderes festsetzt. kann im Einzelfall von der
Einhaltung der sich aus Satz 2 ergebenden Grenzen abgesehen werden
1. bei
Überschreitungen mit geringfügigen Auswirkungen auf die natürlichen Funktionen
des Bodens oder
2. wenn die
Einhaltung der Grenzen zu einer wesentlichen Erschwerung der zweckentsprechenden
Grundstücksnutzung führen würde.
(1) Als Vollgeschosse gelten Geschosse, die nach
landesrechtlichen Vorschriften Vollgeschosse sind oder auf ihre Zahl
angerechnet werden.
(2) Die Geschossflächenzahl gibt an, wie viel Quadratmeter
Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3
zulässig sind.
(3) Die Geschossfläche ist nach den Außenmaßen der Gebäude
in allen Vollgeschossen zu ermitteln. Im Bebauungsplan kann festgesetzt werden,
dass die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen einschließlich der
zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände ganz
oder teilweise mitzurechnen oder ausnahmsweise nicht mitzurechnen sind.
(4) Bei der Ermittlung der Geschossfläche bleiben
Nebenanlagen im Sinne des § 14, Balkone, Loggien, Terrassen sowie bauliche
Anlagen, soweit sie nach Landesrecht in den Abstandsflächen (seitlicher
Grenzabstand und sonstige Abstandsflächen) zulässig sind oder zugelassen werden
können, unberücksichtigt.
(1) Die Baumassenzahl gibt an, wie viel Kubikmeter
Baumasse je Quadratmeter Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3 zulässig
sind.
(2) Die Baumasse ist nach den Außenmaßen der Gebäude vom
Fußboden des untersten Vollgeschosses bis zur Decke des obersten Vollgeschosses
zu ermitteln. Die Baumassen von Aufenthaltsräumen in anderen Geschossen
einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer
Umfassungswände und Decken sind mitzurechnen. Bei baulichen Anlagen, bei denen
eine Berechnung der Baumasse nach Satz 1 nicht möglich ist, ist die
tatsächliche Baumasse zu ermitteln.
(3) Bauliche Anlagen und Gebäudeteile im Sinne des § 20
Abs. 4 bleiben bei der Ermittlung der Baumasse unberücksichtigt.
(4) Ist im Bebauungsplan die Höhe baulicher Anlagen oder
die Baumassenzahl nicht festgesetzt, darf bei Gebäuden, die Geschosse von mehr
als 3,5 m Höhe haben, eine Baumassenzahl, die das Dreieinhalbfache der
zulässigen Geschossflächenzahl beträgt, nicht überschritten werden.
(1) Garagengeschosse oder ihre Baumasse sind in sonst
anders genutzten Gebäuden auf die Zahl der zulässigen Vollgeschosse oder auf
die zulässige Baumasse nicht anzurechnen, wenn der Bebauungsplan dies festsetzt
oder als Ausnahme vorsieht.
(2) Der Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3 sind
Flächenanteile an außerhalb des Baugrundstücks festgesetzten
Gemeinschaftsanlagen im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 22 des Baugesetzbuchs
hinzuzurechnen, wenn der Bebauungsplan dies festsetzt oder als Ausnahme
vorsieht.
(3) Soweit § 19 Abs. 4 nicht entgegensteht, ist eine
Überschreitung der zulässigen Grundfläche durch überdachte Stellplätze und
Garagen bis zu 0,1 der Fläche des Baugrundstücks zulässig; eine weitergehende
Überschreitung kann ausnahmsweise zugelassen werden
1. in
Kerngebieten, Gewerbegebieten und Industriegebieten,
2. in anderen
Baugebieten, soweit solche Anlagen nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 des Baugesetzbuchs im
Bebauungsplan festgesetzt sind.
§ 19 Abs. 4 findet keine Anwendung.
(4) Bei der Ermittlung der Geschossfläche oder der
Baumasse bleiben unberücksichtigt die Flächen oder Baumassen von
1. Garagengeschossen,
die nach Absatz 1 nicht angerechnet werden,
2. Stellplätzen
und Garagen, deren Grundflächen die zulässige Grundfläche unter den
Voraussetzungen des Absatzes 3 überschreiten,
3. Stellplätzen
und Garagen in Vollgeschossen, wenn der Bebauungsplan dies festsetzt oder als
Annahme vorsieht.
(5) Die zulässige Geschossfläche oder die zulässige
Baumasse ist um die Flächen oder Baumassen notwendiger Garagen, die unter der
Geländeoberfläche hergestellt werden, insoweit zu erhöhen, als der
Bebauungsplan dies festsetzt oder als Ausnahme vorsieht.
Dritter Abschnitt: Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche
(§ 22 - § 23)
(1) Im Bebauungsplan kann die Bauweise als offene oder
geschlossene Bauweise festgesetzt werden.
(2) In der offenen Bauweise werden die Gebäude mit
seitlichem Grenzabstand als Einzelhäuser, Doppelhäuser oder Hausgruppen
errichtet. Die Länge der in Satz 1 bezeichneten Hausformen darf höchstens 50 m
betragen. Im Bebauungsplan können Flächen festgesetzt werden, auf denen nur
Einzelhäuser, nur Doppelhäuser, nur Hausgruppen oder nur zwei dieser Hausformen
zulässig sind.
(3) In der geschlossenen Bauweise werden die Gebäude ohne
seitlichen Grenzabstand errichtet, es sei denn, dass die vorhandene Bebauung
eine Abweichung erfordert.
(4) Im Bebauungsplan kann eine von Absatz 1 abweichende
Bauweise festgesetzt werden. Dabei kann auch festgesetzt werden, inwieweit an
die vorderen, rückwärtigen und seitlichen Grundstücksgrenzen herangebaut werden
darf oder muss.
(1) Die überbaubaren Grundstücksflächen können durch die Festsetzung
von Baulinien, Baugrenzen oder Bebauungstiefen bestimmt werden. § 16 Abs. 5 ist
entsprechend anzuwenden.
(2) Ist eine Baulinie festgesetzt, so muss auf dieser
Linie gebaut werden. Ein Vor- oder Zurücktreten von Gebäudeteilen in
geringfügigem Ausmaß kann zugelassen werden. Im Bebauungsplan können weitere
nach Art und Umfang bestimmte Ausnahmen vorgesehen werden.
(3) Ist eine Baugrenze festgesetzt, so dürfen Gebäude und
Gebäudeteile diese nicht überschreiten. Ein Vortreten von Gebäudeteilen in geringfügigem
Ausmaß kann zugelassen werden. Absatz 2 Satz 3 gilt entsprechend.
(4) Ist eine Bebauungstiefe festgesetzt, so gilt Absatz 3
entsprechend. Die Bebauungstiefe ist von der tatsächlichen Straßengrenze ab zu
ermitteln, sofern im Bebauungsplan nichts anderes festgesetzt ist.
(5) Wenn im Bebauungsplan nichts anderes festgesetzt ist,
können auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen Nebenanlagen im Sinn des §
14 zugelassen werden. Das gleiche gilt für bauliche Anlagen, soweit sie nach
Landesrecht oder in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden
können.
Vierter Abschnitt
Fünfter Abschnitt: Überleitungs- und Schlussvorschriften
(§ 25 - § 27)
Für Bauleitpläne, deren Aufstellung oder Änderung bereits
eingeleitet ist, sind die dieser Verordnung entsprechenden bisherigen
Vorschriften weiterhin anzuwenden, wenn die Pläne bei dem Inkrafttreten dieser
Verordnung bereits ausgelegt sind.
(1) Für Bauleitpläne, deren Aufstellung oder Änderung
bereits eingeleitet ist, gilt diese Verordnung in ihrer bis zum Inkrafttreten
der Zweiten Verordnung zur Änderung dieser Verordnung vom 15. September 1977
(BGBl. I S. 1757) gültigen Fassung, wenn die Pläne bei Inkrafttreten der
zweiten Änderungsverordnung nach § 2a Abs. 6 des Bundesbaugesetzes oder § 2
Abs. 6 des Bundesbaugesetzes in der bis zum 1. Januar 1977 geltenden Fassung
ausgelegt sind.
(2) Von der Geltung der Vorschriften der zweiten
Änderungsverordnung über gesonderte Festsetzungen für übereinanderliegende
Geschosse und Ebenen sowie sonstige Teile baulicher Anlagen sind solche
Bebauungspläne ausgenommen, auf die § 9 Abs. 3 des Bundesbaugesetzes in der ab
1. Januar 1977 geltenden Fassung nach Maßgabe des Artikels 3 § 1 Abs. 3 des
Gesetzes zur Änderung des Bundesbaugesetzes vom 18. August 1976 (BGBl. I S.
2221) keine Anwendung findet. Auf diese Bebauungspläne finden die Vorschriften
dieser Verordnung über gesonderte Festsetzungen für übereinanderliegende
Geschosse und Ebenen und sonstige Teile baulicher Anlagen in der bis zum
Inkrafttreten der zweiten Änderungsverordnung gültigen Fassung weiterhin
Anwendung.
(1) Ist der Entwurf eines Bebauungsplans vor dem
Inkrafttreten der dritten Änderungsverordnung nach § 2a Abs. 6 des
Bundesbaugesetzes öffentlich ausgelegt worden, ist auf ihn § 11 Abs. 3 Satz 3
in der bis zum Inkrafttreten der dritten Änderungsverordnung geltenden Fassung
anzuwenden. Das Recht der Gemeinde, das Verfahren zur Aufstellung des
Bebauungsplans erneut einzuleiten, bleibt unberührt.
(2) Auf Bebauungspläne, auf die § 11 Abs. 3 in der Fassung
der Bekanntmachung vom 15. September 1977 Anwendung findet, ist § 11 Abs. 3
Satz 4 entsprechend anzuwenden.
Ist der Entwurf eines Bauleitplans vor dem 27. Januar 1990
nach § 3 Abs. 2 des Baugesetzbuchs öffentlich ausgelegt worden, ist auf ihn
diese Verordnung in der bis zum 26. Januar 1990 geltenden Fassung anzuwenden.
Das Recht der Gemeinde, das Verfahren zur Aufstellung des Bauleitplans erneut
einzuleiten, bleibt unberührt.
Diese Verordnung gilt nach § 14 des Dritten
Überleitungsgesetzes in Verbindung mit § 247 des Baugesetzbuchs auch im Land
Berlin.
§ 26a Überleitungsregelung
aus Anlass der Herstellung der Einheit Deutschlands
(1) In dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten
Gebiet ist § 17 Abs. 3 auf Gebiete anzuwenden, die am 1. Juli 1990 überwiegend
bebaut waren.
(2) Soweit in dieser Verordnung auf Vorschriften verwiesen
wird, die in dem in Artikel 3 des Einigungsvertrages genannten Gebiet keine
Anwendung finden, sind die entsprechenden Vorschriften der Deutschen
Demokratischen Republik anzuwenden. Bestehen solche Vorschriften nicht oder
würde ihre Anwendung dem Sinn der Verweisung widersprechen, gelten die
Vorschriften, auf die verwiesen wird, entsprechend.