Zweite Berechnungsverordnung - II. BV
Verordnung über
wohnungswirtschaftliche Berechnungen
vom 17. Oktober 1957 (BGBl. I S.
1719),
in der Fassung der Bekanntmachung vom
12. Oktober 1990 (BGBl. I S. 2178),
zuletzt geändert am 23. Juli 1996
(BGBl. I S. 1167)
§ 1 Anwendungsbereich der
Verordnung
§ 4 Maßgebende Verhältnisse für
die Aufstellung der Berechnung.
§ 4a Berücksichtigung von Änderungen
bei Aufstellung der Berechnung.
§ 4c Berechnung des angemessenen
Kaufpreises aus den Gesamtkosten
§ 5 Gliederung der Gesamtkosten
1)
§ 9 Sach- und Arbeitsleistungen
§ 11 Änderung der Gesamtkosten,
bauliche Änderungen
§ 11a Nicht feststellbare
Gesamtkosten
§ 12 Inhalt des
Finanzierungsplanes
§ 14 Verlorene Baukostenzuschüsse
§ 22 Zinsersatz bei erhöhten
Tilgungen
§ 23 Änderung der Kapitalkosten
§ 23a Marktüblicher Zinssatz
für erste Hypotheken
§ 30 Änderung der
Bewirtschaftungskosten
§ 32 Voraussetzungen für
besondere Arten der Wirtschaftlichkeitsberechnung
§ 33 Teilwirtschaftlichkeitsberechnung
§ 34 Gesamtkosten in der
Teilwirtschaftlichkeitsberechnung
§ 35 Finanzierungsmittel in der
Teilwirtschaftlichkeitsberechnung
§ 36 Laufende Aufwendungen und
Erträge in der Teilwirtschaftlichkeitsberechnung
§ 37 Gesamtwirtschaftlichkeitsberechnung
§ 38 Teilberechnungen der
laufenden Aufwendungen
§ 39 Vereinfachte
Wirtschaftlichkeitsberechnung
§ 40a Aufstellung der
Lastenberechnung durch den Bauherrn
§ 40b Aufstellung der
Lastenberechnung durch den Erwerber
§ 40c Ermittlung der
Belastung
§ 40d Belastung aus dem
Kapitaldienst
§ 41 Belastung aus der
Bewirtschaftung
§ 43 Berechnung der Grundfläche
§ 45 Befugnisse des Bauherrn und
seines Rechtsnachfolgers
Teil I - Allgemeine Vorschriften (§ 1)
(1) Diese Verordnung ist anzuwenden, wenn
1. die
Wirtschaftlichkeit, Belastung, Wohnfläche oder der angemessene Kaufpreis für
öffentlich geförderten Wohnraum
bei
Anwendung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes oder des Wohnungsbindungsgesetzes,
2. die
Wirtschaftlichkeit, Belastung oder Wohnfläche für steuerbegünstigten oder freifinanzierten
Wohnraum
bei
Anwendung des Zweiten Wohnungsbaugesetzes,
3. die
Wirtschaftlichkeit, Wohnfläche oder der angemessene Kaufpreis
bei
Anwendung der Verordnung zur Durchführung des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes
zu berechnen ist.
(2) Diese Verordnung ist ferner anzuwenden, wenn in
anderen Rechtsvorschriften die Anwendung vorgeschrieben oder vorausgesetzt ist.
Das gleiche gilt, wenn in anderen Rechtsvorschriften die Anwendung der Ersten
Berechnungsverordnung vorgeschrieben oder vorausgesetzt ist.
Teil II - Wirtschaftlichkeitsberechnung (§ 2 - § 39a)
Erster Abschnitt: Gegenstand, Gliederung und Aufstellung
der Berechnung (§ 2 - § 4c)
(1) Die Wirtschaftlichkeit von Wohnraum wird durch eine
Berechnung (Wirtschaftlichkeitsberechnung) ermittelt. In ihr sind die laufenden
Aufwendungen zu ermitteln und den Erträgen gegenüberzustellen.
(2) Die Wirtschaftlichkeitsberechnung ist für das Gebäude,
das den Wohnraum enthält, aufzustellen. Sie ist für eine Mehrheit solcher
Gebäude aufzustellen, wenn sie eine Wirtschaftseinheit bilden. Eine
Wirtschaftseinheit ist eine Mehrheit von Gebäuden, die demselben Eigentümer
gehören, in örtlichem Zusammenhang stehen und deren Errichtung ein
einheitlicher Finanzierungsplan zugrunde gelegt worden ist oder zugrunde gelegt
werden soll. Ob der Errichtung einer Mehrheit von Gebäuden ein einheitlicher
Finanzierungsplan zugrunde gelegt werden soll, bestimmt der Bauherr. Im
öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau kann die Bewilligungsstelle die
Bewilligung öffentlicher Mittel davon abhängig machen, dass der Bauherr eine
andere Bestimmung über den Gegenstand der Berechnung trifft. Wird eine
Wirtschaftseinheit in der Weise aufgeteilt, dass eine Mehrheit von Gebäuden
bleibt, die demselben Eigentümer gehören und in örtlichem Zusammenhang stehen,
so entsteht insoweit eine neue Wirtschaftseinheit.
(3) In die Wirtschaftlichkeitsberechnung sind außer dem
Gebäude oder der Wirtschaftseinheit auch zugehörige Nebengebäude, Anlagen und
Einrichtungen sowie das Baugrundstück einzubeziehen. Das Baugrundstück besteht
aus den überbauten und den dazugehörigen Flächen, soweit sie einen angemessenen
Umfang nicht überschreiten; bei einer Kleinsiedlung gehört auch die Landzulage
dazu.
(4) Enthält das Gebäude oder die Wirtschaftseinheit neben
dem Wohnraum, für den die Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen ist, noch
anderen Raum, so ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung unter den
Voraussetzungen und nach Maßgabe des Fünften Abschnitts als
Teilwirtschaftlichkeitsberechnung oder als Gesamtwirtschaftlichkeitsberechnung
oder mit Teilberechnungen der laufenden Aufwendungen aufzustellen.
(5) Ist die Wirtschaftseinheit aufgeteilt worden, so sind
Wirtschaftlichkeitsberechnungen, die nach der Aufteilung aufzustellen sind, für
die einzelnen Gebäude oder, wenn neue Wirtschaftseinheiten entstanden sind, für
die neuen Wirtschaftseinheiten aufzustellen; Entsprechendes gilt, wenn die
Wirtschaftseinheit aufgeteilt werden soll und im Hinblick hierauf
Wirtschaftlichkeitsberechnungen aufgestellt werden. Auf die Aufstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnungen
sind die Vorschriften über die Teilwirtschaftlichkeitsberechnung sinngemäß
anzuwenden, soweit nicht eine andere Aufteilung aus besonderen Gründen
angemessen ist; im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau bedarf die Wahl
einer anderen Aufteilung der Zustimmung der Bewilligungsstelle. Ist
Wohnungseigentum an den Wohnungen einer Wirtschaftseinheit oder eines Gebäudes
begründet, ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung entsprechend Satz 2 für die
einzelnen Wohnungen aufzustellen.
(6) Im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau dürfen
mehrere Gebäude, mehrere Wirtschaftseinheiten oder mehrere Gebäude und
Wirtschaftseinheiten nachträglich zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefasst
werden, sofern sie demselben Eigentümer gehören, in örtlichem Zusammenhang
stehen und die Wohnungen keine wesentlichen Unterschiede in ihrem Wohnwert
aufweisen. Die Zusammenfassung bedarf der Zustimmung der Bewilligungsstelle.
Sie darf nur erteilt werden, wenn öffentlich geförderte Wohnungen in sämtlichen
Gebäuden vorhanden sind. In die Wirtschaftlichkeitsberechnungen, die nach der
Zusammenfassung aufgestellt werden, sind die bisherigen Gesamtkosten, Finanzierungsmittel
und laufenden Aufwendungen zu übernehmen. Die öffentlichen Mittel gelten als
für sämtliche öffentlich geförderten Wohnungen der zusammengefassten Wirtschaftseinheit
bewilligt.
(7) Absatz 6 gilt entsprechend im steuerbegünstigten oder
freifinanzierten Wohnungsbau, der mit Wohnungsfürsorgemitteln gefördert worden
ist. Anstelle der Zustimmung der Bewilligungsstelle ist die Zustimmung des
Darlehens- oder Zuschussgebers erforderlich. (8) Gelten nach § 15 Abs. 2 Satz 2
oder § l6 Abs. 2 oder 7 des Wohnungsbindungsgesetzes eine oder mehrere
Wohnungen eines Gebäudes oder einer Wirtschaftseinheit nicht mehr als
öffentlich gefördert, so bleibt für die übrigen Wohnungen die bisherige
Wirtschaftlichkeitsberechnung mit den zulässigen Ansätzen für Gesamtkosten,
Finanzierungsmittel und laufende Aufwendungen in der Weise maßgebend, wie sie
für alle bisherigen öffentlich geförderten Wohnungen des Gebäudes oder der
Wirtschaftseinheit maßgebend gewesen wäre.
Die Wirtschaftlichkeitsberechnung muss enthalten
1. die
Grundstücks- und Gebäudebeschreibung,
2. die
Berechnung der Gesamtkosten,
3. den
Finanzierungsplan,
4. die
laufenden Aufwendungen und die Erträge.
(1) Ist im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau der
Bewilligung der öffentlichen Mittel eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zugrunde
zu legen, so ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung nach den Verhältnissen
aufzustellen, die beim Antrag auf Bewilligung öffentlicher Mittel bestehen.
Haben sich die Verhältnisse bis zur Bewilligung der öffentlichen Mittel
geändert, so kann die Bewilligungsstelle der Bewilligung die geänderten Verhältnisse
zugrunde legen; sie hat sie zugrunde zu legen, wenn der Bauherr es beantragt.
(2) Ist im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau der
Bewilligung der öffentlichen Mittel eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht
zugrunde gelegt worden, wohl aber eine ähnliche Berechnung oder eine Berechnung
der Gesamtkosten und Finanzierungsmittel, so ist die
Wirtschaftlichkeitsberechnung nach den Verhältnissen aufzustellen, die der Bewilligung
auf Grund dieser Berechnung zugrunde gelegt worden sind; soweit dies nicht
geschehen ist, ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung nach den Verhältnissen aufzustellen,
die bei der Bewilligung der öffentlichen Mittel bestanden haben.
(3) Ist im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau der
Bewilligung der öffentlichen Mittel eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder
eine Berechnung der in Absatz 2 bezeichneten Art nicht zugrunde gelegt worden,
so ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung nach den Verhältnissen aufzustellen,
die bei der Bewilligung der öffentlichen Mittel bestanden haben.
(4) Im steuerbegünstigten Wohnungsbau ist die
Wirtschaftlichkeitsberechnung nach den Verhältnissen bei Bezugsfertigkeit
aufzustellen.
(1) Ist im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau der
Bewilligung öffentlicher Mittel eine Wirtschaftlichkeitsberechnung zugrunde
gelegt worden, so sind die Gesamtkosten, Finanzierungsmittel oder laufenden
Aufwendungen, die bei der Bewilligung auf Grund dieser Berechnung zugrunde
gelegt worden sind, in eine spätere Wirtschaftlichkeitsberechnung zu
übernehmen, es sei denn, dass
1. sie sich
nach der Bewilligung der öffentlichen Mittel geändert haben und ein anderer
Ansatz in dieser Verordnung vorgeschrieben ist oder
2. nach der
Bewilligung der öffentlichen Mittel bauliche Änderungen vorgenommen worden sind
und ein anderer Ansatz in dieser Verordnung vorgeschrieben oder zugelassen ist
oder
3. laufende
Aufwendungen nicht oder nur in geringerer Höhe, als in dieser Verordnung
vorgeschrieben oder zugelassen ist, in Anspruch genommen oder anerkannt worden
sind oder auf ihren Ansatz ganz oder teilweise verzichtet worden ist oder
4. der Ansatz
von laufenden Aufwendungen nach dieser Verordnung nicht mehr oder nur in
geringerer Höhe zulässig ist.
In den Fällen der Nummern 3 und 4 bleiben die Gesamtkosten
und die Finanzierungsmittel unverändert. Nummer 3 ist erst nach dem Ablauf von
6 Jahren seit der Bezugsfertigkeit der Wohnungen anzuwenden, es sei denn, dass
eine kürzere Frist bei der Bewilligung der öffentlichen Mittel vereinbart
worden ist.
(2) Ist im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau der
Bewilligung der öffentlichen Mittel eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht
zugrunde gelegt worden, wohl aber eine ähnliche Berechnung oder eine Berechnung
der Gesamtkosten und Finanzierungsmittel, so gilt Absatz 1 entsprechend, soweit
bei der Bewilligung auf Grund dieser Berechnung Gesamtkosten,
Finanzierungsmittel oder laufende Aufwendungen zugrunde gelegt worden sind; im
übrigen gilt Absatz 3 entsprechend.
(3) Ist im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau der
Bewilligung der öffentlichen Mittel eine Wirtschaftlichkeitsberechnung oder
eine Berechnung der in Absatz 2 bezeichneten Art nicht zugrunde gelegt worden
und haben sich die Gesamtkosten, Finanzierungsmittel oder laufenden
Aufwendungen nach der Bewilligung der öffentlichen Mittel geändert oder sind
danach bauliche Änderungen vorgenommen worden, so dürfen diese Änderungen nur
berücksichtigt werden, soweit es sich bei entsprechender Anwendung der
Vorschriften dieser Verordnung, die die Änderung von Gesamtkosten,
Finanzierungsmitteln oder laufenden Aufwendungen oder die bauliche Änderungen
zum Gegenstand haben, ergibt.
(4) Haben sich im steuerbegünstigten Wohnungsbau die
Gesamtkosten, Finanzierungsmittel oder laufenden Aufwendungen nach der
Bezugsfertigkeit geändert oder sind bauliche Änderungen vorgenommen worden, so
dürfen diese Änderungen nur berücksichtigt werden, soweit es in dieser
Verordnung vorgeschrieben oder zugelassen ist.
(5) Soweit eine Berücksichtigung geänderter Verhältnisse
nach dieser Verordnung nicht zulässig ist, bleiben die Verhältnisse im
Zeitpunkt nach § 4 maßgebend.
(1) Ist die Wirtschaftlichkeit für steuerbegünstigte
Wohnungen, die mit Aufwendungszuschüssen oder Aufwendungsdarlehen nach § 88 des
Zweiten Wohnungsbaugesetzes gefördert worden sind, zu berechnen, so sind die
Vorschriften für öffentlich geförderte Wohnungen entsprechend anzuwenden. Bei
der entsprechenden Anwendung von § 4 Abs. 1 sind die Verhältnisse im Zeitpunkt
der Bewilligung der Aufwendungszuschüsse oder Aufwendungsdarlehen zugrunde zu
legen.
(2) Sind die in Absatz 1 bezeichneten Wohnungen auch mit
einem Darlehen oder einem Zuschuss aus Wohnungsfürsorgemitteln gefördert
worden, so sind die Vorschriften für steuerbegünstigte Wohnungen mit den
Maßgaben aus § 6 Abs. 1 Satz 4 und § 20 Abs. 3 anzuwenden.
Ist in Fällen des § 1 Abs. 1 Nr. 1 oder Nr. 3 der
angemessene Kaufpreis zu berechnen, so sind die Vorschriften der §§ 4 und 4a
bei der Ermittlung der Gesamtkosten, der Kosten des Baugrundstücks oder der
Baukosten entsprechend anzuwenden, soweit sich aus § 54a Abs. 2 Satz 2 letzter
Halbsatz des Zweiten Wohnungsbaugesetzes oder aus § 14 Abs. 2 Satz 3 der
Durchführungsverordnung zum Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz nichts anderes
ergibt. Im übrigen sind die Gesamtkosten, die Kosten des Baugrundstücks und die
Baukosten nach den §§ 5 bis 11a zu ermitteln.
Zweiter Abschnitt: Berechnung der Gesamtkosten (§ 5 - §
11a)
(1) Gesamtkosten sind die Kosten des Baugrundstücks und
die Baukosten.
(2) Kosten des Baugrundstücks sind der Wert des
Baugrundstücks, die Erwerbskosten und die Erschließungskosten. Kosten, die im
Zusammenhang mit einer das Baugrundstück betreffenden freiwilligen oder
gesetzlich geregelten Umlegung, Zusammenlegung oder Grenzregelung
(Bodenordnung) entstehen, gehören zu den Erwerbskosten, außer den Kosten der
dem Bauherrn dabei obliegenden Verwaltungsleistungen. Bei einem Erbbaugrundstück
sind Kosten des Baugrundstücks nur die dem Erbbauberechtigten entstehenden
Erwerbs- und Erschließungskosten; zu den Erwerbskosten des Erbbaurechts gehört
auch ein Entgelt, das der Erbbauberechtigte einmalig für die Bestellung oder
Übertragung des Erbbaurechts zu entrichten hat, soweit es angemessen ist.
(3) Baukosten sind die Kosten der Gebäude, die Kosten der
Außenanlagen, die Baunebenkosten, die Kosten besonderer Betriebseinrichtungen
sowie die Kosten des Gerätes und sonstiger Wirtschaftsausstattungen. Wird der
Wert verwendeter Gebäudeteile angesetzt, so ist er unter den Baukosten
gesondert auszuweisen.
(4) Baunebenkosten sind
1. die Kosten
der Architekten- und Ingenieurleistungen,
2. die Kosten
der dem Bauherrn obliegenden Verwaltungsleistungen bei Vorbereitung und
Durchführung des Bauvorhabens,
3. die Kosten
der Behördenleistungen bei Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens,
soweit sie nicht Erwerbskosten sind,
4. die Kosten
der Beschaffung der Finanzierungsmittel, die Kosten der Zwischenfinanzierung
und, soweit sie auf die Bauzeit fallen, die Kapitalkosten und die Steuerbelastungen
des Baugrundstücks,
5. die Kosten
der Beschaffung von Darlehen und Zuschüssen zur Deckung von laufenden
Aufwendungen, Fremdkapitalkosten, Annuitäten und Bewirtschaftungskosten,
6. sonstige
Nebenkosten bei Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens.
(5) Der Ermittlung der Gesamtkosten ist die dieser
Verordnung beigefügte Anlage 1 "Aufstellung der Gesamtkosten"
zugrunde zu legen.
(1) Als Wert des Baugrundstücks darf höchstens angesetzt
werden,
1. wenn das
Baugrundstück dem Bauherrn zur Förderung des Wohnungsbaues unter dem
Verkehrswert überlassen worden ist, der Kaufpreis,
2. wenn das
Baugrundstück durch Enteignung zur Durchführung des Bauvorhabens vom Bauherrn
erworben worden ist, die Entschädigung,
3. in anderen
Fällen der Verkehrswert in dem nach § 4 maßgebenden Zeitpunkt oder der
Kaufpreis, es sei denn, dass er unangemessen hoch gewesen ist.
Für den Begriff des Verkehrswertes gilt § 194 des
Baugesetzbuchs. Im steuerbegünstigten Wohnungsbau dürfen neben dem Verkehrswert
Kosten der Zwischenfinanzierung, Kapitalkosten und Steuerbelastungen des
Baugrundstücks, die auf die Bauzeit fallen, nicht angesetzt werden. Ist die
Wirtschaftlichkeitsberechnung nach § 87a des Zweiten Wohnungsbaugesetzes
aufzustellen, so darf der Bauherr den Wert des Baugrundstücks nach Satz 1
ansetzen, soweit nicht mit dem Darlehens- oder Zuschussgeber vertraglich ein
anderer Ansatz vereinbart ist.
(2) Bei Ausbau durch Umwandlung oder Umbau darf als Wert
des Baugrundstücks höchstens der Verkehrswert vergleichbarer unbebauter
Grundstücke für Wohngebäude in dem nach § 4 maßgebenden Zeitpunkt angesetzt
werden. Der Wert des Baugrundstücks darf nicht angesetzt werden beim Ausbau
durch Umbau einer Wohnung, deren Bau bereits mit öffentlichen Mitteln oder mit
Wohnungsfürsorgemitteln gefördert worden ist.
(3) Soweit Preisvorschriften in dem nach § 4 maßgebenden
Zeitpunkt bestanden haben, dürfen höchstens die danach zulässigen Preise
zugrunde gelegt werden.
(4) Erwerbskosten und Erschließungskosten dürfen,
vorbehaltlich der §§ 9 und 10, nur angesetzt werden, soweit sie tatsächlich
entstehen oder mit ihrem Entstehen sicher gerechnet werden kann.
(5) Wird die Erschließung im Zusammenhang mit dem
Bauvorhaben durchgeführt, so darf außer den Erschließungskosten nur der Wert
des nicht erschlossenen Baugrundstücks nach Absatz 1 angesetzt werden. Ist die
Erschließung bereits vorher ganz oder teilweise durchgeführt worden, so kann
der Wert des ganz oder teilweise erschlossenen Baugrundstücks nach Absatz 1
angesetzt werden, wenn ein Ansatz von Erschließungskosten insoweit unterbleibt.
(6) Liegt das Baugrundstück in dem nach § 4 maßgebenden
Zeitpunkt in einem nach dem Städtebauförderungsgesetz oder dem Baugesetzbuch
förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, Ersatzgebiet, Ergänzungsgebiet oder
Entwicklungsbereich und wird die Maßnahme nicht im vereinfachten Verfahren
durchgeführt, dürfen abweichend von Absatz 1 Satz 1 und den Absätzen 2, 4 und 5
als Wert des Baugrundstücks und an Stelle der Erschließungskosten höchstens
angesetzt werden
1. der Wert,
der sich für das unbebaute Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung oder
Entwicklung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre, der Kaufpreis für
ein nach der förmlichen Festlegung erworbenes Grundstück, soweit er zulässig
gewesen ist, oder, wenn eine Umlegung nach Maßgabe des § 16 des Städtebauförderungsgesetzes
oder des § 153 Abs. 5 des Baugesetzbuches durchgeführt worden ist, der
Verkehrswert, der der Zuteilung des Grundstücks zugrunde gelegt worden ist.
2. der
Ausgleichsbetrag, der für das Grundstück zu entrichten ist,
3. der Betrag,
der auf den Ausgleichsbetrag angerechnet wird. soweit die Anrechnung nicht auf
Umständen beruht, die in dem nach Nummer 1 angesetzten Wert des Grundstücks
berücksichtigt sind.
(1) Baukosten dürfen nur angesetzt werden, soweit sie
tatsächlich entstehen oder mit ihrem Entstehen sicher gerechnet werden kann und
soweit sie bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände, bei wirtschaftlicher
Bauausführung und bei ordentlicher Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Kosten
entstehen tatsächlich in der Höhe, in der der Bauherr eine Vergütung für
Bauleistungen zu entrichten hat; ein Barzahlungsnachlass (Skonto) braucht nicht
abgesetzt zu werden, soweit er handelsüblich ist. Die Vorschriften der §§ 9 und
10 bleiben unberührt.
(2) Bei Wiederaufbau und bei Ausbau durch Umwandlung oder
Umbau eines Gebäudes gehört zu den Baukosten auch der Wert der verwendeten
Gebäudeteile. Der Wert der verwendeten Gebäudeteile ist mit dem Betrage
anzusetzen, der einem Unternehmer für die Bauleistungen im Rahmen der Kosten
des Gebäudes zu entrichten wäre, wenn an Stelle des Wiederaufbaus oder des
Ausbaus ein Neubau durchgeführt würde, abzüglich der Kosten des Gebäudes, die
für den Wiederaufbau oder den Ausbau tatsächlich entstehen oder mit deren
Entstehen sicher gerechnet werden kann. Bei der Ermittlung der Kosten eines
vergleichbaren Neubaues dürfen verwendete Gebäudeteile, die für einen Neubau
nicht erforderlich gewesen wären, nicht berücksichtigt werden. Bei Wiederaufbau
ist der Restbetrag der auf dem Grundstück ruhenden Hypothekengewinnabgabe von
dem nach den Sätzen 2 und 3 ermittelten Wert der verwendeten Gebäudeteile mit
dem Betrag abzuziehen, der sich vor Herabsetzung der Abgabeschulden nach § 104
des Lastenausgleichsgesetzes für den Herabsetzungsstichtag ergibt. § 6 Abs. 2
Satz 2 ist auf den Wert der verwendeten Gebäudeteile entsprechend anzuwenden.
(3) Bei Wiederherstellung, Ausbau eines Gebäudeteils und
Erweiterung darf der Wert der verwendeten Gebäudeteile nur nach dem Fünften
Abschnitt angesetzt werden.
(1) Auf die Ansätze für die Kosten der Architekten,
Ingenieure und anderer Sonderfachleute, die Kosten der Verwaltungsleistungen
bei Vorbereitung und Durchführung des Bauvorhabens und die damit
zusammenhängenden Nebenkosten ist § 7 Abs. 1 anzuwenden. Als Kosten der
Architekten- und Ingenieurleistungen dürfen höchstens die Beträge angesetzt
werden, die sich nach Absatz 2 ergeben. Als Kosten der Verwaltungsleistungen dürfen
höchstens die Beträge angesetzt werden, die sich nach den Absätzen 3 bis 5
ergeben.
(2) Der Berechnung des Höchstbetrages für die Kosten der
Architekten- und Ingenieurleistungen sind die Teile I bis III und VII bis XII
der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure vom 17. September 1976 (BGBl.
I S. 2805, 3616) 2) in der jeweils geltenden Fassung zugrunde zu legen. Dabei
dürfen
1. das Entgelt
für Grundleistungen nach den Mindestsätzen der Honorartafel in den Honorarzonen
der Teile II, VIII, X und XII bis einschließlich Honorarzone III und der Teile
IX und XI bis einschließlich Honorarzone II,
2. die
nachgewiesenen Nebenkosten und
3. die auf das
ansetzbare Entgelt und die nachgewiesenen Nebenkosten fallende Umsatzsteuer
angesetzt werden. Höhere Entgelte und Entgelte für andere
Leistungen dürfen nur angesetzt werden, soweit die nach Satz 2 Nummer 1
zulässigen Ansätze den erforderlichen Leistungen nicht gerecht werden. Die in
Satz 3 bezeichneten Entgelte dürfen nur angesetzt werden, soweit
1. im
öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau die Bewilligungsstelle,
2. im
steuerbegünstigten oder freifinanzierten Wohnungsbau, der mit Wohnungsfürsorgemitteln
gefördert worden ist, der Darlehns- oder Zuschussgeber
ihnen zugestimmt hat.
(3) Der Berechnung des Höchstbetrages für die Kosten der
Verwaltungsleistungen ist ein Vomhundertsatz der Baukosten ohne Baunebenkosten
und, soweit der Bauherr die Erschließung auf eigene Rechnung durchführt, auch
der Erschließungskosten zugrunde zu legen, und zwar bei Kosten in der Stufe
1. bis 250 000 DM einschließlich 3,40 vom Hundert,
2. bis 500 000 DM einschließlich 3,10 vom Hundert,
3. bis 1 000
000 DM einschließlich 2,80 vom
Hundert,
4. bis 1 600 000 DM einschließlich 2,50 vom Hundert,
5. bis 2 500 000 DM einschließlich 2,20 vom Hundert,
6. bis 3 500 000 DM einschließlich 1,90 vom Hundert,
7. bis 5 000 000 DM einschließlich 1,60 vom Hundert,
8. bis 7 000 000 DM einschließlich 1,30 vom Hundert,
9. über 7 000
000 DM 1,00 vom Hundert.
Die Vomhundertsätze erhöhen sich
1. um 0,5 im
Falle der Betreuung des Baues von Eigenheimen, Eigensiedlungen und
Eigentumswohnungen sowie im Falle des Baues von Kaufeigenheimen, Trägerkleinsiedlungen
und Kaufeigentumswohnungen,
2. um 0,5, wenn
besondere Maßnahmen zur Bodenordnung (§ 5 Abs. 2 Satz 2) notwendig sind,
3. um 0,5, wenn
die Vorbereitung oder Durchführung des Bauvorhabens mit sonstigen besonderen
Verwaltungsschwierigkeiten verbunden ist,
4. um 1,5, wenn
für den Bau eines Familienheims oder einer eigengenutzten Eigentumswohnung
Selbsthilfe in Höhe von mehr als 10 vom Hundert der Baukosten geleistet wird.
Erhöhungen nach den Nummern 1, 2 und 3 sowie nach den
Nummern 2 und 4 dürfen nebeneinander angesetzt werden. Bei der Berechnung des
Höchstbetrages für die Kosten von Verwaltungsleistungen, die bei baulichen
Änderungen nach § 11 Abs. 4 bis 6 erbracht werden, sind Satz 1 und Satz 2 Nr. 3
entsprechend anzuwenden. Neben dem Höchstbetrag darf die Umsatzsteuer angesetzt
werden.
(4) Statt des Höchstbetrages, der sich aus den nach Absatz
3 Satz 1 oder 4 maßgebenden Kosten und dem Vomhundertsatz der entsprechenden
Kostenstufe ergibt, darf der Höchstbetrag der vorangehenden Kostenstufe gewählt
werden. Die aus Absatz 3 Satz 2 und 3 folgenden Erhöhungen werden in den Fällen
des Absatzes 3 Satz 1 hinzugerechnet. Absatz 3 Satz 5 gilt entsprechend.
(5) Wird der angemessene Kaufpreis nach § 4c für Teile
einer Wirtschaftseinheit aus den Gesamtkosten ermittelt, so sind für die
Berechnung des Höchstbetrages nach den Absätzen 3 und 4 die Kosten für das
einzelne Gebäude zugrunde zu legen; der Kostenansatz dient auch zur Deckung der
Kosten der dem Bauherrn im Zusammenhang mit der Eigentumsübertragung obliegenden
Verwaltungsleistungen. Bei Eigentumswohnungen und Kaufeigentumswohnungen sind
für die Berechnung der Kosten der Verwaltungsleistungen die Kosten für die
einzelnen Wohnungen zugrunde zu legen.
(6) Der Kostensatz nach den Absätzen 3 bis 5 dient auch zur
Deckung der Kosten der Verwaltungsleistungen, die der Bauherr oder der Betreuer
zur Beschaffung von Finanzierungsmitteln erbringt.
(7) Kosten der Beschaffung der Finanzierungsmittel dürfen
nicht für den Nachweis oder die Vermittlung von Mitteln aus öffentlichen
Haushalten angesetzt werden.
(8) Als Kosten der Zwischenfinanzierung dürfen nur Kosten
für Darlehen oder für eigene Mittel des Bauherrn angesetzt werden, deren
Ersetzung durch zugesagte oder sicher in Aussicht stehende endgültige
Finanzierungsmittel bereits bei dem Einsatz der Zwischenfinanzierungsmittel
gewährleistet ist. Eine Verzinsung der vom Bauherrn zur Zwischenfinanzierung
eingesetzten eigenen Mittel darf höchstens mit dem marktüblichen Zinssatz für
erste Hypotheken angesetzt werden. Kosten der Zwischenfinanzierung dürfen, vorbehaltlich
des § 11, nur angesetzt werden, soweit sie auf die Bauzeit bis zur Bezugsfertigkeit
entfallen.
(9) Auf die Eigenkapitalkosten in der Bauzeit ist § 20
entsprechend anzuwenden. § 6 Abs. 1 Satz 3 bleibt unberührt.
(1) Der Wert der Sach- und Arbeitsleistungen des Bauherrn,
vor allem der Wert der Selbsthilfe, darf bei den Gesamtkosten mit dem Betrage
angesetzt werden, der für eine gleichwertige Unternehmerleistung angesetzt
werden könnte. Der Wert der Architekten-, Ingenieur- und Verwaltungsleistungen
des Bauherrn darf mit den nach § 8 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 und Abs. 3 bis 5
zulässigen Höchstbeträgen angesetzt werden. Erbringt der Bauherr die Leistungen
nur zu einem Teil, so darf nur der den Leistungen entsprechende Teil der
Höchstbeträge als Eigenleistungen angesetzt werden.
(2) Absatz 1 gilt entsprechend für den Wert der Sach- und
Arbeitsleistungen des Bewerbers um ein Kaufeigenheim, eine Trägerkleinsiedlung,
eine Kaufeigentumswohnung und eine Genossenschaftswohnung sowie für den Wert
der Sach- und Arbeitsleistungen des Mieters.
(3) Die Absätze 1 und 2 gelten entsprechend, wenn der
Bauherr, der Bewerber oder der Mieter Sach- und Arbeitsleistungen mit eigenen
Arbeitnehmern im Rahmen seiner gewerblichen oder unternehmerischen Tätigkeit
oder auf Grund seines Berufes erbringt.
(1) Sind als Entgelt für eine der Vorbereitung oder
Durchführung des Bauvorhabens dienende Leistung eines Dritten wiederkehrende
Leistungen zu entrichten, so darf der Wert der Leistung des Dritten bei den
Gesamtkosten angesetzt werden,
1. wenn es sich
um die Übereignung des Baugrundstücks handelt, mit dem Verkehrswert,
2. wenn es sich
um eine andere Leistung handelt, mit dem Betrage, der für eine gleichwertige
Unternehmerleistung angesetzt werden könnte.
(2) Absatz 1 gilt nicht für die Bestellung des
Erbbaurechts.
(1) Haben sich die Gesamtkosten geändert
1. im
öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau nach der Bewilligung der öffentlichen
Mittel gegenüber dem bei der Bewilligung auf Grund der Wirtschaftlichkeitsberechnung
zugrunde gelegten Betrag,
2. im
steuerbegünstigten Wohnungsbau nach der Bezugsfertigkeit,
so sind in Wirtschaftlichkeitsberechnungen, die nach
diesen Zeitpunkten aufgestellt werden, die geänderten Gesamtkosten anzusetzen.
Dies gilt bei einer Erhöhung der Gesamtkosten nur, wenn sie auf Umständen
beruht, die der Bauherr nicht zu vertreten hat. Bei öffentlich gefördertem
Wohnraum, auf den das Zweite Wohnungsbaugesetz nicht anwendbar ist, dürfen
erhöhte Gesamtkosten nur angesetzt werden, wenn sie in der Schlussabrechnung
oder sonst von der Bewilligungsstelle anerkannt worden sind.
(2) Wertänderungen sind nicht als Änderungen der
Gesamtkosten anzusehen.
(3) Die Gesamtkosten können sich auch dadurch erhöhen,
1. dass sich
innerhalb von zwei Jahren nach der Bezugsfertigkeit Kosten der Zwischenfinanzierung
ergeben, welche die für die endgültigen Finanzierungsmittel nach den §§ 19 bis 23a
angesetzten Kapitalkosten übersteigen oder
2. dass bei
einer Ersetzung von Finanzierungsmitteln durch andere Mittel nach § 12 Abs. 4
einmalige Kosten entstehen oder
3. dass durch
die Verlängerung der vereinbarten Laufzeit oder durch die Anpassung der Bedingungen
nach der vereinbarten Festzinsperiode eines im Finanzierungsplan ausgewiesenen
Darlehens einmalige Kosten entstehen, soweit sie auch bei einer Ersetzung nach
§ 12 Abs. 4 entstehen würden.
(4) Sind
1. im
öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau nach der Bewilligung der öffentlichen
Mittel,
2. im
steuerbegünstigten Wohnungsbau nach der Bezugsfertigkeit
bauliche Änderungen vorgenommen worden, so dürfen die
durch die Änderungen entstehende Kosten nach den Absätzen 5 und 6 den
Gesamtkosten hinzugerechnet werden. Erneuerungen, Instandhaltungen und
Instandsetzungen sind keine baulichen Änderungen; jedoch fallen
Instandsetzungen, die durch Maßnahmen der Modernisierung (Absatz 6) verursacht
werden, unter die Modernisierung.
(5) Die Kosten von baulichen Änderungen dürfen den
Gesamtkosten nur hinzugerechnet werden, soweit die Änderungen
1. auf
Umständen beruhen, die der Bauherr nicht zu vertreten hat, oder eine Modernisierung
(Absatz 6) bewirken und dem gesamten Wohnraum zugute kommen, für den eine
Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen ist, oder
2. dem Ausbau
eines Gebäudeteils oder der Erweiterung dienen und nicht Modernisierung sind,
es sei denn, daß es sich nur um die Vergrößerung eines Teils der Wohnungen
handelt, für die eine Wirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen ist.
(6) Modernisierung sind bauliche Maßnahmen, die den
Gebrauchswert des Wohnraums nachhaltig erhöhen, die allgemeinen
Wohnverhältnisse auf die Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparung von
Heizenergie oder Wasser bewirken. Modernisierung sind auch der Ausbau und der
Anbau im Sinne des § 17 Abs. 1 Satz 2 und Abs. 2 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes,
soweit die baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert des bestehenden Wohnraums
nachhaltig erhöhen.
(7) Eine Modernisierung darf im öffentlich geförderten
sozialen Wohnungsbau nur berücksichtigt werden, wenn die Bewilligungsstelle ihr
zugestimmt hat. Die Zustimmung gilt als erteilt, wenn Mittel aus öffentlichen
Haushalten für die Modernisierung bewilligt worden sind.
Sind die Bau-, Erwerbs- oder Erschließungskosten nach § 6
Abs. 4 und 5, den §§ 7 bis 11 ganz oder teilweise nicht oder nur mit
verhältnismäßig großen Schwierigkeiten festzustellen, so dürfen insoweit die
Kosten angesetzt werden, die zu der Zeit, als die Leistungen erbracht worden
sind, marktüblich waren. Die marktüblichen Kosten der Gebäude (§ 5 Abs. 3)
können nach Erfahrungssätzen über die Kosten des umbauten Raumes bei Hochbauten
berechnet werden. Bei der Berechnung des umbauten Raumes ist die Anlage 2
dieser Verordnung zugrunde zu legen.
Dritter Abschnitt: Finanzierungsplan (§ 12 - § 17)
(1) Im Finanzierungsplan sind die Mittel auszuweisen, die
zur Deckung der in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzten Gesamtkosten
dienen (Finanzierungsmittel), und zwar
1. die
Fremdmittel mit dem Nennbetrag und mit den vereinbarten oder vorgesehenen
Auszahlungs-, Zins- und Tilgungsbedingungen, auch wenn sie planmäßig getilgt
sind,
2. die
verlorenen Baukostenzuschüsse,
3. die
Eigenleistungen.
Vor- oder Zwischenfinanzierungsmittel sind nicht als
Finanzierungsmittel auszuweisen.
(2) Werden nach § 11 Abs. 1 bis 3 geänderte Gesamtkosten
angesetzt, so sind die Finanzierungsmittel auszuweisen, die zur Deckung der
geänderten Gesamtkosten dienen.
(3) Werden nach § 11 Abs. 4 bis 6 die Kosten von baulichen
Änderungen den Gesamtkosten hinzugerechnet, so sind die Mittel, die zur Deckung
dieser Kosten dienen, im Finanzierungsplan auszuweisen. Für diese Mittel gelten
die Vorschriften über Finanzierungsmittel.
(4) Sind
1. im
öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau nach der Bewilligung der öffentlichen
Mittel oder
2. im
steuerbegünstigten Wohnungsbau nach der Bezugsfertigkeit
Finanzierungsmittel durch andere Mittel ersetzt worden, so
sind die neuen Mittel an der Stelle der bisherigen Finanzierungsmittel
auszuweisen. Sind die Kapitalkosten der neuen Mittel zusammen mit den
Kapitalkosten der Mittel, die der Deckung der einmaligen Kosten der Ersetzung
dienen, höher als die Kapitalkosten der bisherigen Finanzierungsmittel, so sind
die neuen Mittel nur auszuweisen, wenn die Ersetzung auf Umständen beruht, die
der Bauherr nicht zu vertreten hat. Bei einem Tilgungsdarlehen ist der Betrag,
der planmäßig getilgt ist, unter Hinweis hierauf in der bisherigen Weise
auszuweisen; die Sätze 1 und 2 finden auf diesen Betrag keine Anwendung.
(5) Sind die als Darlehen gewährten öffentlichen Mittel
gemäß § 16 des Wohnungsbindungsgesetzes vorzeitig zurückgezahlt oder abgelöst
worden, so sind die zur Rückzahlung oder Ablösung aufgewandten
Finanzierungsmittel an der Stelle der öffentlichen Mittel auszuweisen. Der
Betrag des Darlehens, der planmäßig getilgt oder bei der Ablösung erlassen ist,
ist unter Hinweis hierauf in der bisherigen Weise auszuweisen.
(6) Ist die Verbindlichkeit aus einem Aufbaudarlehen, das
dem Bauherrn gewährt worden ist, nach Zuerkennung des Anspruchs auf
Hauptentschädigung gemäß § 258 Abs. 1 Nr. 2 des Lastenausgleichsgesetzes ganz
oder teilweise als nicht entstanden anzusehen, so gilt das Aufbaudarlehen
insoweit als durch eigene Mittel des Bauherrn ersetzt. Die Ersetzung gilt als
auf Umständen beruhend, die der Bauherr nicht zu vertreten hat, und von dem
Zeitpunkt an als eingetreten, zu dem der Bescheid über die Zuerkennung des
Anspruchs auf Hauptentschädigung unanfechtbar geworden ist.
(1) Fremdmittel sind
1. Darlehen,
2. gestundete
Restkaufgelder,
3. gestundete
öffentliche Lasten des Baugrundstücks außer der Hypothekengewinnabgabe,
4. kapitalisierte
Beträge wiederkehrender Leistungen, namentlich von Rentenschulden,
5. Mietvorauszahlungen,
die zur Deckung der Gesamtkosten dienen.
(2) Vor der Bebauung vorhandene Verbindlichkeiten, die auf
dem Baugrundstück dinglich gesichert sind, gelten als Fremdmittel, soweit sie
den Wert des Baugrundstücks und der verwendeten Gebäudeteile nicht übersteigen.
(3) Kapitalisierte Beträge wiederkehrender Leistungen,
namentlich von Rentenschulden, dürfen höchstens mit dem Betrage ausgewiesen
werden, der bei den Gesamtkosten für die Gegenleistung nach § 10 angesetzt ist.
Verlorene Baukostenzuschüsse sind Geld-, Sach- und
Arbeitsleistungen an den Bauherrn, die zur Deckung der Gesamtkosten dienen und
erbracht werden, um den Gebrauch von Wohn- oder Geschäftsraum zu erlangen oder
Kapitalkosten zu ersparen, ohne dass vereinbart ist, den Wert der Leistung
zurückzuerstatten oder mit der Miete oder einem ähnlichen Entgelt zu verrechnen
oder als Vorauszahlung hierauf zu behandeln. Verlorene Baukostenzuschüsse sind
auch Geldleistungen, mit denen die Gemeinde dem Eigentümer Kosten der
Modernisierung erstattet oder die ihm vom Land oder von der Gemeinde als
Modernisierungszuschüsse gewährt werden.
(1) Eigenleistungen sind die Leistungen des Bauherrn, die
zur Deckung der Gesamtkosten dienen, namentlich
1. Geldmittel,
2. der Wert der
Sach- und Arbeitsleistungen, vor allem der Wert der eingebrachten Baustoffe und
der Selbsthilfe,
3. der Wert des
eigenen Baugrundstücks und der Wert verwendeter Gebäudeteile.
(2) Als Eigenleistung kann auch ganz oder teilweise
ausgewiesen werden
1. ein
Barzahlungsnachlass (Skonto), wenn bei den Gesamtkosten die vom Bauherrn zu
entrichtende Vergütung in voller Höhe angesetzt ist,
2. der Wert von
Sach- und Arbeitsleistungen, die der Bauherr mit eigenen Arbeitnehmern im
Rahmen seiner gewerblichen oder unternehmerischen Tätigkeit oder auf Grund
seines Berufes erbringt.
(3) Die in Absatz 1 Nr. 2 und 3 bezeichneten Werte sind,
vorbehaltlich der Absätze 2 und 4, mit dem Betrage auszuweisen, der bei den
Gesamtkosten angesetzt ist.
(4) Bei Ermittlung der Eigenleistung sind gestundete
Restkaufgelder für die in § 13 Abs. 2 bezeichneten Verbindlichkeiten mit dem
Betrage abzuziehen, mit dem sie im Finanzierungsplan als Fremdmittel
ausgewiesen sind.
(1) Im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau sind
von der Bewilligungsstelle, soweit der Bauherr nichts anderes beantragt, als
Ersatz der Eigenleistung anzuerkennen
1. ein der
Restfinanzierung dienendes Familienzusatzdarlehen nach § 45 des Zweiten
Wohnungsbaugesetzes,
2. ein
Aufbaudarlehen an den Bauherrn nach § 254 des Lastenausgleichsgesetzes oder ein
ähnliches Darlehen aus Mitteln des öffentlichen Haushalts,
3. ein Darlehen
an den Bauherrn zur Beschaffung von Wohnraum nach § 30 des
Kriegsgefangenenentschädigungsgesetzes.
(2) Im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau kann
die Bewilligungsstelle auf Antrag des Bauherrn ganz oder teilweise als Ersatz
der Eigenleistung anzuerkennen
1. der
Restfinanzierung dienende verlorene Baukostenzuschüsse, soweit ihre Annahme
nach § 50 Abs. 1 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes zulässig ist,
2. auf dem
Baugrundstück nicht dinglich gesicherte Fremdmittel,
3. im Range
nach dem der nachstelligen Finanzierung dienenden öffentlichen Baudarlehen auf
dem Baugrundstück dinglich gesicherte Fremdmittel,
4. der
Restfinanzierung dienende öffentliche Baudarlehen.
(3) Für die als Ersatz der Eigenleistung anerkannten
Finanzierungsmittel gelten im übrigen die Vorschriften für Fremdmittel oder verlorene
Baukostenzuschüsse.
Vierter Abschnitt: Laufende Aufwendungen und Erträge (§ 18
- § 31)
(1) Laufende Aufwendungen sind die Kapitalkosten und die
Bewirtschaftungskosten. Zu den laufenden Aufwendungen gehören nicht die
Leistungen aus der Hypothekengewinnabgabe.
(2) Werden dem Bauherrn Darlehen oder Zuschüsse zur
Deckung von laufenden Aufwendungen, Fremdkapitalkosten, Annuitäten oder
Bewirtschaftungskosten für den gesamten Wohnraum gewährt, für den eine Wirtschaftlichkeitsberechnung
aufzustellen ist, so verringert sich der Gesamtbetrag der laufenden
Aufwendungen entsprechend. Der verringerte Gesamtbetrag ist auch für die Zeit
anzusetzen, in der diese Darlehen oder Zuschüsse für einen Teil des Wohnraums
entfallen oder in der sie aus solchen Gründen nicht mehr gewährt werden, die
der Bauherr zu vertreten hat. Entfallen die Darlehen oder Zuschüsse für den
gesamten Wohnraum aus Gründen, die der Bauherr nicht zu vertreten hat, so
erhöht sich der Gesamtbetrag der laufenden Aufwendungen entsprechend; dies gilt
nicht, soweit Darlehen oder Zuschüsse nach vollständiger Tilgung anderer
Finanzierungsmittel verringert werden.
(3) Zinsen und Tilgungen, die planmäßig für
Aufwendungsdarlehen im Sinne des § 42 Abs. 1 Satz 2 oder § 88 Abs. 1 Satz 1 des
Zweiten Wohnungsbaugesetzes oder im Sinne des § 2a Abs. 9 des Gesetzes zur
Förderung des Bergarbeiterwohnungsbaues im Kohlenbergbau zu entrichten sind,
erhöhen den Gesamtbetrag der laufenden Aufwendungen. Zinsen und Tilgungen die
planmäßig für Annuitätsdarlehen im Sinne des § 42 Abs. 1 Satz 2 des Zweiten
Wohnungsbaugesetzes zu entrichten sind, erhöhen den Gesamtbetrag der laufenden
Aufwendungen; dies gilt jedoch nicht für Tilgungsbeträge für Annuitätsdarlehen,
soweit diese zur Deckung der für Finanzierungsmittel zu entrichtenden Tilgungen
bewilligt worden sind.
(4) Sind Aufwendungs- oder Annuitätsdarlehen gem. § 16 des
Wohnungsbindungsgesetzes vorzeitig zurückgezahlt oder abgelöst worden, dürfen
für den zur Rückzahlung oder Ablösung aufgewendeten Betrag vorbehaltlich des §
46 Abs. 2 keine höheren Zinsen und Tilgungen dem Gesamtbetrag der laufenden
Aufwendungen hinzugerechnet werden, als im Zeitpunkt der Rückzahlung oder
Ablösung für das Aufwendungs- oder Annuitätsdarlehen zu entrichten waren;
soweit Annuitätsdarlehen zu entrichten waren; soweit Annuitätsdarlehen zur
Deckung der für Finanzierungsmittel zu entrichtenden Tilgungen bewilligt worden
sind, können für das Ersatzfinanzierungsmittel Tilgungsbeträge nicht angesetzt
werden.
(1) Kapitalkosten sind die Kosten, die sich aus der
Inanspruchnahme der im Finanzierungsplan ausgewiesenen Finanzierungsmittel
ergeben, namentlich die Zinsen. Zu den Kapitalkosten gehören die
Eigenkapitalkosten und die Fremdkapitalkosten.
(2) Leistungen aus Nebenverträgen, namentlich aus dem
Abschluss von Personenversicherungen, dürfen als Kapitalkosten auch dann nicht
angesetzt werden, wenn der Nebenvertrag der Beschaffung von
Finanzierungsmitteln oder sonst dem Bauvorhaben gedient hat.
(3) Für verlorene Baukostenzuschüsse ist der Ansatz von
Kapitalkosten unzulässig.
(4) Tilgungen dürfen als Kapitalkosten nur nach § 22
angesetzt werden.
(5) Dienen Finanzierungsmittel zur Deckung von
Gesamtkosten, mit deren Entstehen sicher gerechnet werden kann, die aber bis
zur Bezugsfertigkeit nicht entstanden sind, dürfen Kapitalkosten hierfür nicht
vor dem Entstehen dieser Gesamtkosten angesetzt werden.
(1) Eigenkapitalkosten sind die Zinsen für die
Eigenleistungen.
(2) Für Eigenleistungen darf eine Verzinsung in Höhe des
im Zeitpunkt nach § 4 marktüblichen Zinssatzes für erste Hypotheken angesetzt
werden. Im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau darf für den Teil der
Eigenleistungen, der 15 vom Hundert der Gesamtkosten des Bauvorhabens nicht
übersteigt, eine Verzinsung von 4 vom Hundert angesetzt werden; für den darüber
hinausgehenden Teil der Eigenleistungen darf angesetzt werden
a) eine
Verzinsung in Höhe des marktüblichen Zinssatzes für erste Hypotheken, sofern
die öffentlichen Mittel vor dem 1. Januar 1974 bewilligt worden sind,
b) in den
übrigen Fällen eine Verzinsung in Höhe von 6,5 vom Hundert.
(3) Ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung nach § 87a des
Zweiten Wohnungsbaugesetzes aufzustellen, so dürfen die Zinsen für die Eigenleistungen
nach dem Zinssatz angesetzt werden, der mit dem Darlehens- oder Zuschussgeber
vereinbart ist, mindestens jedoch entsprechend Absatz 2 Satz 2.
(1) Fremdkapitalkosten sind die Kapitalkosten, die sich
aus der Inanspruchnahme der Fremdmittel ergeben, namentlich
1. Zinsen für
Fremdmittel,
2. laufende
Kosten, die aus Bürgschaften für Fremdmittel entstehen,
3. sonstige
wiederkehrende Leistungen aus Fremdmitteln, namentlich aus Rentenschulden.
Als Fremdkapitalkosten gelten auch die Erbbauzinsen.
Laufende Nebenleistungen, namentlich Verwaltungskostenbeiträge, sind wie Zinsen
zu behandeln.
(2) Zinsen für Fremdmittel, namentlich für
Tilgungsdarlehen, sind mit dem Betrage anzusetzen, der sich aus dem im
Finanzierungsplan ausgewiesenen Fremdmittel mit dem maßgebenden Zinssatz
errechnet.
(3) Maßgebend ist, soweit nichts anderes vorgeschrieben
ist, der vereinbarte Zinssatz oder, wenn die Zinsen tatsächlich nach einem
niedrigeren Zinssatz zu entrichten sind, dieser, höchstens jedoch der für erste
Hypotheken im Zeitpunkt nach § 4 marktübliche Zinssatz. Der niedrigere Zinssatz
bleibt maßgebend
1. nach der
planmäßigen Tilgung des Fremdmittels,
2. nach der
Ersetzung des Fremdmittels durch andere Mittel, deren Kapitalkosten höher sind,
wenn die Ersetzung auf Umständen beruht, die der Bauherr zu vertreten hat; § 23
Abs. 5 bleibt unberührt.
(4) Fremdkapitalkosten nach Absatz 1 Nr. 3 und
Erbbauzinsen sind, soweit nichts anderes vorgeschrieben ist, in der
vereinbarten Höhe oder, wenn der tatsächlich zu entrichtende Betrag niedriger
ist, in dieser Höhe anzusetzen, höchstens jedoch mit dem Betrag, der einer
Verzinsung zu dem im Zeitpunkt nach § 4 marktüblichen Zinssatz für erste Hypotheken
entspricht; für die Berechnung dieser Verzinsung ist bei einem Erbbaurecht höchstens
der im Zeitpunkt nach § 4 maßgebende Verkehrswert des Baugrundstücks, abzüglich
eines einmaligen Entgeltes nach § 5 Abs. 2 Satz 3, zugrunde zu legen.
(1) Bei unverzinslichen Fremdmitteln, deren Tilgungsdauer
1 vom Hundert übersteigt, dürfen Tilgungen als Kapitalkosten angesetzt werden
(Zinsersatz); das gleiche gilt, wenn der Zinssatz niedriger als 4 vom Hundert
ist.
(2) Der Ansatz für Zinsersatz darf bei den einzelnen
Fremdmitteln deren Tilgung nicht überschreiten und zusammen mit dem Ansatz für
Zinsen nicht höher sein als der Betrag, der sich aus einer Verzinsung des
Fremdmittels mit 4 vom Hundert ergibt. Die Summe aller Ansätze für Zinsersatz
darf auch nicht die Summe der Tilgungen übersteigen, die aus der gesamten
Abschreibung nicht gedeckt werden können (erhöhte Tilgungen).
(3) Im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau sind
Ansätze für Zinsersatz nur insoweit zulässig, als die Bewilligungsstelle
zustimmt.
(4) Auf Mietvorauszahlungen und Mieterdarlehen sind die
Vorschriften über den Zinsersatz nicht anzuwenden.
(5) Ist vor dem 1. Januar 1971 ein höherer Ansatz für
Zinsersatz zugelassen worden oder zulässig gewesen, als er nach den Absätzen 1
bis 4 zulässig ist, darf der höhere Ansatz in Härtefällen für die Dauer der
erhöhten Tilgungen in eine nach dem 30. Juni 1972 aufgestellte
Wirtschaftlichkeitsberechnung aufgenommen werden, soweit
1. im
öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau die Bewilligungsstelle,
2. im
steuerbegünstigten oder frei finanzierten Wohnungsbau, der mit Wohnungsfürsorgemitteln
gefördert worden ist, der Darlehens- oder Zuschussgeber,
3. im sonstigen
Wohnungsbau von gemeinnützigen Wohnungsunternehmen die Anerkennungsbehörde
zustimmt. Dem höheren Ansatz soll zugestimmt werden,
soweit der seit dem 1. Januar 1971 zulässige Ansatz unter Berücksichtigung
aller Umstände des Einzelfalles für den Vermieter zu einer unbilligen Härte
führen würde. Dem Ansatz von Zinsersatz für Mietvorauszahlungen oder
Mieterdarlehen darf nicht zugestimmt werden.
(1) Hat sich der Zins- oder Tilgungssatz für ein
Fremdmittel geändert
1. im
öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau nach der Bewilligung der öffentlichen
Mittel gegenüber dem bei der Bewilligung auf Grund der Wirtschaftlichkeitsberechnung
zugrunde gelegten Satz,
2. im
steuerbegünstigten Wohnungsbau nach der Bezugsfertigkeit,
so sind in Wirtschaftlichkeitsberechnungen, die nach
diesen Zeitpunkten aufgestellt werden, die Kapitalkosten anzusetzen, die sich
auf Grund der Änderung nach Maßgabe des § 21 oder des § 22 ergeben. Dies gilt
bei einer Erhöhung der Kapitalkosten nur, wenn sie auf Umständen beruht, die
der Bauherr nicht zu vertreten hat, und nur insoweit, als der
Kapitalkostenbetrag im Rahmen des § 21 oder des § 22 den Betrag nicht
übersteigt, der sich aus der Verzinsung des Fremdmittels zu dem bei der
Kapitalkostenerhöhung marktüblichen Zinssatz für erste Hypotheken ergibt.
(2) Bei einer Änderung der in § 21 Abs. 4 bezeichneten
Fremdkapitalkosten gilt Absatz 1 entsprechend. Übersteigt der erhöhte
Erbbauzins den nach Absatz 1 ermittelten Betrag, so darf der übersteigende
Betrag im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau nur mit Zustimmung der
Bewilligungsstelle in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzt werden. Die
Zustimmung ist zu erteilen, soweit die Erhöhung auf Umständen beruht, die der
Bauherr nicht zu vertreten hat, und unter Berücksichtigung aller Umstände nach
dem durch das Gesetz vom 8. Januar 1974 (BGBl. I S. 41) eingefügten § 9a der
Verordnung über das Erbbaurecht nicht unbillig ist. Im steuerbegünstigten
Wohnungsbau darf der übersteigende Betrag angesetzt werden, soweit die
Voraussetzungen der Zustimmung nach Satz 3 gegeben sind.
(3) Absatz 1 gilt nicht bei einer Erhöhung der Zinsen oder
Tilgungen für das der nachstelligen Finanzierung dienende öffentliche
Baudarlehen nach Tilgung anderer Finanzierungsmittel. Auf eine Erhöhung der
Zinsen und Tilgungen nach den §§ 18a und 18e des Wohnungsbindungsgesetzes oder
nach § 44 Abs. 2 und 3 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes ist Absatz 1 jedoch
anzuwenden.
(4) Werden an der Stelle der bisherigen
Finanzierungsmittel nach § 12 Abs. 4 oder Abs. 6 andere Mittel ausgewiesen, so
treten die Kapitalkosten der neuen Mittel insoweit an die Stelle der
Kapitalkosten der bisherigen Finanzierungsmittel, als sie im Rahmen des § 20,
des § 21 oder des § 22 den Betrag nicht übersteigen, der sich aus der
Verzinsung zu dem bei der Ersetzung marktüblichen Zinssatz für erste Hypotheken
ergibt. Bei einem Tilgungsdarlehen bleibt es für den Betrag, der planmäßig
getilgt ist (§ 12 Abs. 4 Satz 3), bei der bisherigen Verzinsung. Sind
Finanzierungsmittel durch eigene Mittel des Bauherren ersetzt worden, so dürfen
im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau Zinsen nur unter entsprechender
Anwendung des § 20 Abs. 2 Satz 2 angesetzt werden.
(5) Werden an der Stelle der als Darlehen gewährten
öffentlichen Mittel nach § 12 Abs. 5 andere Mittel ausgewiesen, so dürfen als
Kapitalkosten der neuen Mittel Zinsen nach Absatz 4 Satz 1 angesetzt werden.
Vorbehaltlich des § 46 Abs. 2 darf jedoch keine höhere Verzinsung angesetzt
werden, als im Zeitpunkt der Rückzahlung für das öffentliche Baudarlehen zu
entrichten war. Ist ein Schuldnachlass gewährt worden, dürfen Kapitalkosten für
den erlassenen Darlehensbetrag nicht angesetzt werden.
(6) Werden nach § 11 Abs. 4 bis 6 die Kosten von baulichen
Änderungen den Gesamtkosten hinzugerechnet, so dürfen für die Mittel, die zur
Deckung dieser Kosten dienen, Kapitalkosten insoweit angesetzt werden, als sie
im Rahmen des § 20, des § 21 oder des § 22 den Betrag nicht übersteigen, der
sich aus der Verzinsung zu dem bei Fertigstellung marktüblichen Zinssatz für
erste Hypotheken ergibt. Sind die Kosten durch eigene Mittel des Bauherrn
gedeckt worden, so dürfen im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau Zinsen
nur unter entsprechender Anwendung des § 20 Abs. 2 Satz 2 und im steuerbegünstigten
und freifinanzierten Wohnungsbau, der mit Wohnungsfürsorgemitteln gefördert
worden ist, nur unter entsprechender Anwendung des § 20 Abs. 3 angesetzt
werden.
(1) Der marktübliche Zinssatz für erste Hypotheken im
Zeitpunkt nach § 4 kann ermittelt werden
1. aus dem
durchschnittlichen Zinssatz der durch erste Hypotheken gesicherten Darlehen,
die zu dieser Zeit von Kreditinstituten oder privatrechtlichen Unternehmen, zu
deren Geschäften üblicherweise die Hergabe derartiger Darlehen gehört, zu
geschäftsüblichen Bedingungen für Bauvorhaben an demselben Ort gewährt worden
sind oder
2. in Anlehnung
an den Zinssatz der zu dieser Zeit zahlenmäßig am meisten abgesetzten
Pfandbriefe unter Berücksichtigung der üblichen Zinsspanne.
(2) Absatz 1 gilt sinngemäß, wenn der marktübliche
Zinssatz für einen anderen Zeitpunkt als den nach § 4 festzustellen ist.
(1) Bewirtschaftungskosten sind die Kosten, die zur
Bewirtschaftung des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit laufend erforderlich
sind. Bewirtschaftungskosten sind im einzelnen
1. Abschreibung,
2. Verwaltungskosten,
3. Betriebskosten,
4. Instandhaltungskosten,
5. Mietausfallwagnis.
(2) Der Ansatz der Bewirtschaftungskosten hat den
Grundsätzen einer ordentlichen Bewirtschaftung zu entsprechen.
Bewirtschaftungskosten dürfen nur angesetzt werden, wenn sie ihrer Höhe nach
feststehen oder wenn mit ihrem Entstehen sicher gerechnet werden kann und
soweit sie bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände und bei ordentlicher
Geschäftsführung gerechtfertigt sind. Erfahrungswerte vergleichbarer Bauten
sind heranzuziehen. Soweit nach den §§ 26 und 28 Ansätze bis zu einer
bestimmten Höhe zugelassen sind, dürfen Bewirtschaftungskosten bis zu dieser
Höhe angesetzt werden, es sei denn, dass der Ansatz im Einzelfall unter
Berücksichtigung der jeweiligen Verhältnisse nicht angemessen ist.
(1) Abschreibung ist der auf jedes Jahr der Nutzung
fallende Anteil der verbrauchsbedingten Wertminderung der Gebäude, Anlagen und
Einrichtungen. Die Abschreibung ist nach der mutmaßlichen Nutzungsdauer zu
errechnen.
(2) Die Abschreibung soll bei Gebäuden 1 vom Hundert der
Baukosten, bei Erbbaurechten 1 vom Hundert der Gesamtkosten nicht übersteigen,
sofern nicht besondere Umstände eine Überschreitung rechtfertigen.
(3) Als besondere Abschreibung für Anlagen und
Einrichtungen dürfen zusätzlich angesetzt werden von den in der
Wirtschaftlichkeitsberechnung enthaltenen Kosten
1. der Öfen und
Herde 3 vom Hundert,
2. der
Einbaumöbel 3 vom Hundert,
3. der Anlagen
und der Geräte zur Versorgung mit Warmwasser,
sofern sie nicht mit einer Sammelheizung verbunden sind 4 vom Hundert,
4. der
Sammelheizung einschließlich einer damit
verbundenen Anlage zur Versorgung mit Warmwasser 3 vom Hundert,
5. der
Hausanlage bei eigenständig gewerblicher Lieferung
von Wärme 0,5
vom Hundert,
und einer
damit verbundenen Anlage zur
Versorgung mit Warmwasser 4
vom Hundert,
6. des Aufzugs 2 vom Hundert,
7. der
Gemeinschaftsantenne 9 vom
Hundert,
8. der
maschinellen Wascheinrichtung 9 vom
Hundert.
(1) Verwaltungskosten sind die Kosten der zur Verwaltung
des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit erforderlichen Arbeitskräfte und
Einrichtungen, die Kosten der Aufsicht sowie der Wert der vom Vermieter
persönlich geleisteten Verwaltungsarbeit. Zu den Verwaltungskosten gehören auch
die Kosten für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des
Jahresabschlusses und der Geschäftsführung.
(2) Die Verwaltungskosten dürfen höchstens mit 420
Deutsche Mark jährlich je Wohnung, bei Eigenheimen, Kaufeigenheimen und
Kleinsiedlungen je Wohngebäude angesetzt werden.
(3) Für Garagen oder ähnliche Einstellplätze dürfen
Verwaltungskosten höchstens mit 55 Deutsche Mark jährlich je Garagen- oder
Einstellplätze angesetzt werden.
(1) Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer
(Erbbauberechtigten) durch das Eigentum am Grundstück (Erbbaurecht) oder durch
den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der
Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Der
Ermittlung der Betriebskosten ist die dieser Verordnung beigefügte Anlage 3
"Aufstellung der Betriebskosten" zugrunde zu legen.
(2) Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers
(Erbbauberechtigten), durch die Betriebskosten erspart werden, dürfen mit dem
Betrage angesetzt werden, der für eine gleichwertige Leistung eines Dritten,
insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden könnte. Die Umsatzsteuer des
Dritten darf nicht angesetzt werden.
(3) Im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau und im
steuerbegünstigten oder freifinanzierten Wohnungsbau, der mit
Wohnungsfürsorgemitteln gefördert worden ist, dürfen die Betriebskosten nicht
in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzt werden.
(4) (weggefallen)
(1) Instandhaltungskosten sind die Kosten, die während der
Nutzungsdauer zur Erhaltung des bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden
müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden
baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen. Der Ansatz der
Instandhaltungskosten dient auch zur Deckung der Kosten von Instandsetzungen,
nicht jedoch der Kosten von Baumaßnahmen, soweit durch sie eine Modernisierung
vorgenommen wird oder Wohnraum oder anderer auf die Dauer benutzbarer Raum neu
geschaffen wird. Der Ansatz dient nicht zur Deckung der Kosten einer Erneuerung
von Anlagen und Einrichtungen, für die eine besondere Abschreibung nach § 25
Abs. 3 zulässig ist.
(2) Als Instandhaltungskosten dürfen je Quadratmeter
Wohnfläche im Jahr angesetzt werden
1. für
Wohnungen, die bis zum 31. Dezember 1969 bezugsfertig geworden sind, höchstens
21,00 Deutsche Mark,
2. für
Wohnungen, die in der Zeit vom 1. Januar 1970 bis zum 31. Dezember 1979
bezugsfertig geworden sind, höchstens 16,50 Deutsche Mark,
3. für
Wohnungen, die nach dem 31. Dezember 1979 bezugsfertig geworden sind oder
bezugsfertig werden, höchstens 13,00 Deutsche Mark.
Diese Sätze verringern sich, wenn in der Wohnung weder ein
eingerichtetes Bad noch eine eingerichtete Dusche vorhanden sind, um 1,15
Deutsche Mark. Diese Sätze erhöhen sich für Wohnungen, für die eine
Sammelheizung vorhanden ist, um 1,30 Deutsche Mark und bei eigenständig
gewerblicher Lieferung von Wärme im Sinne des § 1 Abs. 1 Nr. 2 der Verordnung
über Heizkostenabrechnung in der Fassung der Bekanntmachung vom 20. Januar 1989
(BGBl. I S. 115) um 0,35 Deutsche Mark. Diese Sätze erhöhen sich für Wohnungen,
für die ein maschinell betriebener Aufzug vorhanden ist, um 1,85 Deutsche Mark.
(3) Trägt der Mieter die Kosten für kleine
Instandhaltungen in der Wohnung, so verringern sich die Sätze nach Absatz 2 um
1,90 Deutsche Mark. Die kleineren Instandhaltungen umfassen nur das Beheben
kleiner Schäden an den Installationsgegenständen für Elektrizität, Wasser und
Gas, den Heiz- und Kocheinrichtungen, den Fenster- und Türverschlüssen sowie
den Verschlussvorrichtungen von Fensterläden.
(4) Die Kosten der Schönheitsreparaturen in Wohnungen sind
in den Sätzen nach Absatz 2 nicht enthalten. Trägt der Vermieter die Kosten
dieser Schönheitsreparaturen, so dürfen sie höchstens mit 15,50 Deutsche Mark
je Quadratmeter Wohnfläche im Jahr angesetzt werden. Dieser Satz verringert
sich für Wohnungen, die überwiegend nicht tapeziert sind, um 1,35 Deutsche
Mark, für Wohnungen ohne Heizkörper um 1,05 Deutsche Mark und für Wohnungen,
die überwiegend nicht mit Doppelfenstern oder Verbundfenstern ausgestattet
sind, um 1,10 Deutsche Mark.
(5) Für Garagen oder ähnliche Einstellplätze dürfen als
Instandhaltungskosten einschließlich Kosten für Schönheitsreparaturen höchstens
125 Deutsche Mark jährlich je Garagen- oder Einstellplatz angesetzt werden.
(6) Für Kosten der Unterhaltung von Privatstraßen und
Privatwegen, die dem öffentlichen Verkehr dienen, darf ein Erfahrungswert als
Pauschbetrag neben den vorstehenden Sätzen angesetzt werden.
(7) Kosten eigener Instandhaltungswerkstätten sind mit den
vorstehenden Sätzen abgegolten.
Mietausfallwagnis ist das Wagnis einer Ertragsminderung,
die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten, Vergütungen und
Zuschlägen oder durch Leerstehen von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist,
entsteht. Es umfasst auch die uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung
auf Zahlung oder Räumung. Das Mietausfallwagnis darf höchstens mit 2 vom
Hundert der Erträge im Sinne des § 31 Abs. 1 Satz 1 angesetzt werden. Soweit
die Deckung von Ausfällen anders, namentlich durch einen Anspruch auf
Erstattung gegenüber einem Dritten, gesichert ist, darf kein Mietausfallwagnis
angesetzt werden.
(1) Haben sich die Verwaltungskosten oder die
Instandhaltungskosten geändert
1. im
öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau nach der Bewilligung der öffentlichen
Mittel gegenüber dem bei der Bewilligung auf Grund der Wirtschaftlichkeitsberechnung
zugrunde gelegten Betrag,
2. im
steuerbegünstigten Wohnungsbau nach der Bezugsfertigkeit,
so sind in Wirtschaftlichkeitsberechnungen, die nach
diesen Zeitpunkten aufgestellt werden, die geänderten Kosten anzusetzen. Dies
gilt bei einer Erhöhung dieser Kosten nur, wenn sie auf Umständen beruht, die
der Bauherr nicht zu vertreten hat. Die Verwaltungskosten dürfen bis zu der in
§ 26 zugelassenen Höhe, die Instandhaltungskosten bis zu der in § 28
zugelassenen Höhe ohne Nachweis einer Kostenerhöhung angesetzt werden, es sei
denn, dass der Ansatz im Einzelfall unter Berücksichtigung der jeweiligen
Verhältnisse nicht angemessen ist. Eine Überschreitung der für die
Verwaltungskosten und die Instandhaltungskosten zugelassenen Sätze ist nicht
zulässig.
(2) Der Ansatz für die Abschreibung ist in Wirtschaftlichkeitsberechnungen,
die nach den in Absatz 1 bezeichneten Zeitpunkten aufgestellt werden, zu
ändern, wenn nach § 11 Abs. 1 bis 3 geänderte Gesamtkosten angesetzt werden;
eine Änderung des für die Abschreibung angesetzten Vomhundertsatz ist unzulässig.
(3) Der Ansatz für das Mietausfallwagnis ist in
Wirtschaftlichkeitsberechnungen, die nach den in Absatz 1 bezeichneten
Zeitpunkten aufgestellt werden, zu ändern, wenn sich die Jahresmiete ändert;
eine Änderung des Vomhundertsatzes für das Mietausfallwagnis ist zulässig, wenn
sich die Voraussetzungen für seine Bemessung nachhaltig geändert haben.
(4) Werden nach § 11 Abs. 4 bis 6 die Kosten von baulichen
Änderungen den Gesamtkosten hinzugerechnet, so dürfen die infolge der
Änderungen entstehenden Bewirtschaftungskosten den anderen
Bewirtschaftungskosten hinzugerechnet werden. Für die entstehenden
Abschreibungen und Instandhaltungskosten gelten die §§ 25 und 28 Abs. 2 bis 6
entsprechend.
(1) Erträge sind die Einnahmen aus Mieten, Pachten und
Vergütungen, die bei ordentlicher Bewirtschaftung des Gebäudes oder der
Wirtschaftseinheit nachhaltig erzielt werden können. Umlagen und Zuschläge, die
zulässigerweise neben der Einzelmiete erhoben werden, bleiben als Ertrag
unberücksichtigt.
(2) Als Ertrag gilt auch der Miet- oder Nutzungswert von
Räumen oder Flächen, die vom Eigentümer (Erbbauberechtigten) selbst benutzt
werden oder auf Grund eines anderen Rechtsverhältnisses als Miete oder Pacht
überlassen sind.
(3) Wird die Wirtschaftlichkeitsberechnung aufgestellt, um
für Wohnraum die zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderliche Miete
(Kostenmiete) zu ermitteln, so ist der Gesamtbetrag der Erträge in derselben
Höhe wie der Gesamtbetrag der laufenden Aufwendungen auszuweisen. Aus dem nach
Abzug der Vergütungen verbleibenden Betrag ist die Miete nach den für ihre
Ermittlung maßgebenden Vorschriften zu berechnen.
Fünfter Abschnitt: Besondere Arten der
Wirtschaftlichkeitsberechnung (§ 32 - § 39a)
(1) Die Wirtschaftlichkeitsberechnung ist, vorbehaltlich
des Absatzes 3, als Teilwirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen, wenn das
Gebäude oder die Wirtschaftseinheit neben dem Wohnraum, für den die Berechnung
aufzustellen ist, auch anderen Wohnraum oder Geschäftsraum enthält.
(2) Enthält das Gebäude oder die Wirtschaftseinheit
steuerbegünstigten oder frei finanzierten Wohnraum, für den eine
Wirtschaftlichkeitsberechnung nach § 87a des Zweiten Wohnungsbaugesetzes
aufzustellen ist, und anderen steuerbegünstigten oder frei finanzierten
Wohnraum, so ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung als Teilwirtschaftlichkeitsberechnung
aufzustellen.
(3) Die Wirtschaftlichkeitsberechnung für öffentlich
geförderten Wohnraum ist als Teilwirtschaftlichkeitsberechnung oder mit
Zustimmung der Bewilligungsstelle als Gesamtwirtschaftlichkeitsberechnung
aufzustellen, wenn das Gebäude oder die Wirtschaftseinheit auch frei
finanzierten Wohnraum oder Geschäftsraum enthält.
(4) Die Wirtschaftlichkeitsberechnung für öffentlich
geförderten Wohnraum ist in der Form von Teilwirtschaftlichkeitsberechnungen
oder als Wirtschaftlichkeitsberechnung mit Teilberechnungen der laufenden
Aufwendungen aufzustellen, wenn für einen Teil dieses Wohnraums (begünstigter
Wohnraum) gegenüber dem anderen Teil des Wohnraums eine stärkere oder länger
dauernde Senkung der laufenden Aufwendungen erzielt werden soll.
1. durch
Gewährung öffentlicher Mittel als Darlehen oder Zuschüsse zur Deckung von
laufenden Aufwendungen, Fremdkapitalkosten, Annuitäten oder
Bewirtschaftungskosten (§ 18 Abs. 2) oder
2. durch
Gewährung von höheren, der nachstelligen Finanzierung dienenden öffentlichen
Baudarlehen.
Anstelle einer besonderen Form der
Wirtschaftlichkeitsberechnung nach Satz 1 darf eine Wirtschaftlichkeitsberechnung
nach den Vorschriften des ersten bis vierten Abschnittes aufgestellt werden,
wenn eine Senkung der laufenden Aufwendungen für den begünstigten Wohnraum auf
Grund von Umständen, die vom Bauherrn nicht zu vertreten sind, nicht mehr erzielt
werden kann oder die besondere Zweckbestimmung für diesen Teil des Wohnraums
entfallen ist.
(4a) Ist eine Wirtschaftlichkeitsberechnung nach den
Vorschriften des Ersten bis Vierten Abschnitts oder nach den Absätzen 1 bis 4
aufgestellt worden, bleibt diese als Teilwirtschaftlichkeitsberechnung für den
Wohnraum, der Gegenstand ihrer Berechnung ist, weiterhin maßgebend, wenn neuer
Wohnraum durch Ausbau oder Erweiterung des Gebäudes oder der zur
Wirtschaftseinheit gehörenden Gebäude geschaffen worden ist. Ist für den neu
geschaffenen Wohnraum eine Wirtschaftlichkeitsberechnung erforderlich, ist sie
als Teilwirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen.
(5) Wird eine Wirtschaftlichkeitsberechnung für öffentlich
geförderten Wohnraum erstmalig nach dieser Verordnung aufgestellt, so bleibt
die der Bewilligung der öffentlichen Mittel zugrunde gelegte Art der
Wirtschaftlichkeitsberechnung maßgebend, wenn diese Art auch nach Absatz 1, 3
oder 4 zulässig wäre; ist der Bewilligung der öffentlichen Mittel eine ähnliche
Berechnung oder eine Berechnung der Gesamtkosten und Finanzierungsmittel
zugrunde gelegt worden, so gilt dies sinngemäß. Wäre die der Bewilligung zugrunde
gelegte Art der Berechnung nicht nach Absatz 1, 3 oder 4 zulässig oder ist der
Bewilligung eine Berechnung nicht zugrunde gelegt worden, so ist die
Wirtschaftlichkeitsberechnung, die erstmalig nach dieser Verordnung aufgestellt
wird, unter Anwendung des Absatzes 1, 3 oder 4 und unter Ausübung der dabei
zulässigen Wahl aufzustellen.
(6) Die nach Absatz 3, 4 oder 5 getroffene Wahl bleibt für
alle späteren Wirtschaftlichkeitsberechnungen maßgebend.
(7) Für die Aufstellung der Wirtschaftlichkeitsberechnung
gelten
1. bei der
Teilwirtschaftlichkeitsberechnung die sich aus den §§ 33 bis 36 ergebenden
Besonderheiten,
2. bei der
Gesamtwirtschaftlichkeitsberechnung die sich aus § 37 ergebenden Besonderheiten,
3. bei den
Teilberechnungen der laufenden Aufwendungen die sich aus § 38 ergebenden
Besonderheiten.
In der Teilwirtschaftlichkeitsberechnung ist die
Gegenüberstellung der laufenden Aufwendungen und der Erträge auf den Teil des
Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit zu beschränken, der den Wohnraum enthält,
für den die Berechnung aufzustellen ist.
(1) In der Teilwirtschaftlichkeitsberechnung sind nur die
Gesamtkosten anzusetzen, die auf den Teil des Gebäudes oder der
Wirtschaftseinheit fallen, der Gegenstand der Berechnung ist. Soweit bei
Gesamtkosten nicht festgestellt werden kann, auf welchen Teil des Gebäudes oder
der Wirtschaftseinheit sie fallen, sind sie bei Wohnraum nach dem Verhältnis
der Wohnflächen aufzuteilen; enthält das Gebäude oder die Wirtschaftseinheit
auch Geschäftsraum, so sind sie für den Wohnteil und den Geschäftsteil im
Verhältnis des umbauten Raumes aufzuteilen. Kosten oder Mehrkosten, die nur
durch den Wohn- oder Geschäftsraum entstehen, der nicht Gegenstand der
Berechnung ist, dürfen nur diesem zugerechnet werden. Bei der Berechnung des
umbauten Raumes ist die Anlage 2 dieser Verordnung zugrunde zu legen.
(2) Enthält das Gebäude oder die Wirtschaftseinheit außer
Wohnraum auch Geschäftsraum von nicht nur unbedeutendem Ausmaß, so dürfen die
Kosten des Baugrundstücks, die dem Wohnraum zugerechnet werden, 15 vom Hundert
seiner Baukosten nicht übersteigen; in besonderen Fällen, namentlich bei
Grundstücken in günstiger Wohnlage, kann der Vomhundertsatz überschritten
werden. Erhöhte Kosten des Baugrundstücks, die durch die Geschäftslage
veranlasst sind, dürfen nicht dem Wohnraum zugerechnet werden.
(3) Bei Wiederherstellung eines Gebäudes gehört zu den
Baukosten auch der Wert der beim Bau des Wohnraums, für den die Berechnung
aufzustellen ist, verwendeten Gebäudeteile; er ist entsprechend § 7 Abs. 2 Satz
2 bis 4 zu ermitteln. Kommt eine Wiederherstellung auch dem noch vorhandenen,
auf die Dauer benutzbaren Raum zugute, so dürfen Baukosten nur insoweit
angesetzt werden, als die Wiederherstellung dem neu geschaffenen Wohnraum
zugute kommt; Absatz 1 gilt entsprechend.
(4) Ist Wohnraum durch Ausbau oder Erweiterung neu
geschaffen worden, gehören zu den Gesamtkosten, die diesem Wohnraum in der
Teilwirtschaftlichkeitsberechnung zuzurechnen sind, nur diejenigen Kosten, die
durch den Ausbau oder die Erweiterung entstanden sind; dies gilt auch, wenn
Zubehörräume von öffentlich geförderten Wohnungen zu neuen Wohnungen ausgebaut
werden. Kosten des Baugrundstücks dürfen bei Ausbau nicht, bei Erweiterung nur
dann angesetzt werden, wenn das Grundstück für einen Anbau neu erworben worden
ist.
In der Teilwirtschaftlichkeitsberechnung sind zur Deckung
der angesetzten anteiligen Gesamtkosten die Finanzierungsmittel, die nur für
den Teil des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit bestimmt sind, der Gegenstand
der Berechnung ist, in voller Höhe im Finanzierungsplan auszuweisen. Die
anderen Finanzierungsmittel sind angemessen zu verteilen.
(1) In der Teilwirtschaftlichkeitsberechnung sind die
laufenden Aufwendungen anzusetzen, die für den Teil des Gebäudes oder der
Wirtschaftseinheit, der Gegenstand der Berechnung ist, entstehen.
(2) Bewirtschaftungskosten, die für das ganze Gebäude oder
die ganze Wirtschaftseinheit entstehen, sind nur mit dem Teil anzusetzen, der
sich nach dem Verhältnis der Teilung der Gesamtkosten nach § 34 ergibt.
Bewirtschaftungskosten oder Mehrbeträge von Bewirtschaftungskosten, die allein
durch den Wohn- oder Geschäftsraum, der nicht Gegenstand der Berechnung ist,
entstehen, dürfen nur diesem zugerechnet werden. Bei Wiederherstellung, Ausbau
und Erweiterung dürfen Bewirtschaftungskosten nur insoweit angesetzt werden,
als sie für den Teil des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Gegenstand
der Berechnung ist, zusätzlich entstehen; ist auch für den vorhanden gewesenen
Wohnraum eine Teilwirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen, so dürfen
Bewirtschaftungskosten nur nach den Sätzen 1 und 2 angesetzt werden.
(3) In der Teilwirtschaftlichkeitsberechnung sind die
Erträge auszuweisen, die sich für den Teil des Gebäudes oder der
Wirtschaftseinheit, der Gegenstand der Berechnung ist, nach § 31 ergeben.
(1) In der Gesamtwirtschaftlichkeitsberechnung ist die
Gegenüberstellung der laufenden Aufwendungen und der Erträge für das gesamte
Gebäude oder die gesamte Wirtschaftseinheit vorzunehmen und sodann der Teil der
laufenden Aufwendungen und der Erträge auszugliedern, der auf den öffentlich
geförderten Wohnraum entfällt.
(2) Bewirtschaftungskosten für Geschäftsraum sind mit den
Beträgen anzusetzen, die zur ordentlichen Bewirtschaftung des Geschäftsraums
laufend erforderlich sind.
(3) Zur Ausgliederung des Teils der laufenden
Aufwendungen, der auf den öffentlich geförderten Wohnraum fällt, ist der
Gesamtbetrag der laufenden Aufwendungen auf diesen Wohnraum und auf den anderen
Wohnraum sowie den Geschäftsraum angemessen zu verteilen. Laufende Aufwendungen
oder Mehrbeträge laufender Aufwendungen, die allein durch den öffentlich
geförderten Wohnraum oder durch den anderen Wohnraum oder den Geschäftsraum
entstehen, dürfen jeweils nur dem in Betracht kommenden Raum zugerechnet
werden.
(4) Wird für öffentlich geförderten Wohnraum eine
Gesamtwirtschaftlichkeitsberechnung aufgestellt, so finden die Absätze 1 bis 3
auch dann Anwendung, wenn in der Berechnung, die der Bewilligung der
öffentlichen Mittel zugrunde gelegt worden ist, eine Ausgliederung des auf den
öffentlich geförderten Wohnraum fallenden Teiles der laufenden Anwendungen
nicht oder nach einem anderen Verteilungsmaßstab vorgenommen worden ist oder
wenn Bewirtschaftungskosten für Geschäftsraum nicht oder nur in geringerer Höhe
in Anspruch genommen oder anerkannt worden sind oder wenn auf Ansätze ganz oder
teilweise verzichtet worden ist.
(1) Für die Teilberechnungen der laufenden Aufwendungen
ist der in der Wirtschaftlichkeitsberechnung für den öffentlich geförderten
Wohnraum errechnete Gesamtbetrag der laufenden Aufwendungen nach dem Verhältnis
der Wohnfläche auf den begünstigten Wohnraum und den anderen Wohnraum
aufzuteilen. Laufende Aufwendungen oder Mehrbeträge laufender Aufwendungen, die
allein durch den begünstigten Wohnraum oder den anderen Wohnraum entstehen,
dürfen nur dem jeweils in Betracht kommenden Wohnraum zugerechnet werden.
(2) Im Falle des § 32 Abs. 4 Nr. 1 ist nach Aufteilung des
Gesamtbetrages der laufenden Aufwendungen auf den begünstigten Wohnraum und den
anderen Wohnraum die Verminderung der laufenden Aufwendungen nach § 18 Abs. 2
jeweils bei dem Teil der laufenden Aufwendungen vorzunehmen, der auf den
Wohnraum fällt, für den die Darlehen oder Zuschüsse zur Deckung von laufenden
Aufwendungen, Fremdkapitalkosten, Annuitäten oder Bewirtschaftungskosten
gewährt werden.
(3) Im Falle des § 32 Abs. 4 Nr. 2 sind bei Berechnungen
des Gesamtbetrages der laufenden Aufwendungen für die der nachstelligen
Finanzierung dienenden öffentlichen Baudarlehen Rechnungszinsen in Höhe des im
Zeitpunkt nach § 4 marktüblichen Zinssatzes für erste Hypotheken anzusetzen.
Nach Aufteilung des Gesamtbetrages der laufenden Aufwendungen auf den
begünstigten Wohnraum und den anderen Wohnraum sind wieder abzuziehen
1. von dem Teil
der laufenden Aufwendungen, der auf den begünstigten Wohnraum fällt, die für
die höheren öffentlichen Baudarlehen angesetzten Rechnungszinsen,
2. von dem Teil
der laufenden Aufwendungen, der auf den anderen Wohnraum fällt, die für die
anderen öffentlichen Baudarlehen angesetzten Rechnungszinsen.
Die Zinsen, die sich nach § 21 Abs. 2 und 3 für die
öffentlichen Baudarlehen ergeben, sind sodann jeweils hinzurechnen.
(4) Absatz 3 gilt sinngemäß, wenn Darlehen oder Zuschüsse
zur Senkung der Kapitalkosten von Fremdmitteln unmittelbar dem Gläubiger
gewährt werden und für den begünstigten Wohnraum höhere Fremdmittel dieser Art
ausgewiesen sind als für den anderen Wohnraum; Absatz 2 ist in diesem Falle
nicht anzuwenden.
(1) In der vereinfachten Wirtschaftlichkeitsberechnung ist
die Ermittlung der laufenden Aufwendungen sowie die Gegenüberstellung der
laufenden Aufwendungen und der Erträge in vereinfachter Form zulässig. Die
vereinfachte Wirtschaftlichkeitsberechnung kann auch als Auszug aus einer Wirtschaftlichkeitsberechnung
aufgestellt werden. Der Auszug aus einer Wirtschaftlichkeitsberechnung muss
enthalten
1. die
Bezeichnung des Gebäudes,
2. die Höhe der
einzelnen laufenden Aufwendungen,
3. die Darlehen
und Zuschüsse zur Deckung von laufenden Aufwendungen für den gesamten Wohnraum,
4. die Mieten
und Pachten, den entsprechenden Miet- oder Nutzwert und die Vergütungen.
(2) Absatz 1 Satz 3 ist sinngemäß anzuwenden, wenn der
Auszug zur Berechnung einer Mieterhöhung nach § 10 Abs. 1 des Wohnungsbindungsgesetzes
aufgestellt wird. Aus dem Auszug muss auch die Erhöhung der einzelnen laufenden
Aufwendungen erkennbar werden.
(1) Ist bereits eine Wirtschaftlichkeitsberechnung
aufgestellt worden und haben sich nach diesem Zeitpunkt laufende Aufwendungen
geändert, so kann eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung in der Weise
aufgestellt werden, dass die bisherige Wirtschaftlichkeitsberechnung um eine
Zusatzberechnung ergänzt wird, in der die Erhöhung oder Verringerung der
einzelnen laufenden Aufwendungen ermittelt und der Erhöhung oder Verringerung
der Erträge gegenübergestellt wird. Eine Zusatzberechnung kann auch aufgestellt
werden, wenn die in § 18 Abs. 2 Satz 1 bezeichneten Darlehen oder Zuschüsse
nicht mehr oder nur in verminderter Höhe gewährt werden und der Vermieter den
Wegfall oder die Verminderung nicht zu vertreten hat.
(2) Hat der Vermieter den Änderungsbetrag zur
Vergleichsmiete nach § 12 oder nach § 14 Abs. 6 der Neubaumietenverordnung 1970
zu ermitteln, sind die einzelnen laufenden Aufwendungen nach den Verhältnissen
zum Zeitpunkt der Bewilligung der öffentlichen Mittel zusammenzustellen und
eine Zusatzberechnung nach Absatz 1 aufzustellen. Dabei bleiben Änderungen der
laufenden Aufwendungen, die sich nicht auf den Wohnraum beziehen, dessen
Vergleichsmiete zu ermitteln ist, unberücksichtigt. Enthält das Gebäude neben
dem öffentlich geförderten Wohnraum auch anderen Wohnraum oder Geschäftsraum,
sind die laufenden Aufwendungen und die Zusatzberechnung entsprechend § 37
aufzustellen.
(3) Ist bereits eine Wirtschaftlichkeitsberechnung
aufgestellt und sind nach diesem Zeitpunkt bauliche Änderungen vorgenommen
worden, so kann eine neue Wirtschaftlichkeitsberechnung in der Weise
aufgestellt werden, dass die bisherige Wirtschaftlichkeitsberechnung um eine
Zusatzberechnung ergänzt wird. In der Zusatzberechnung sind die Kosten der
baulichen Änderungen anzusetzen, die zu ihrer Deckung dienenden Finanzierungsmittel
auszuweisen und die sich danach für die baulichen Änderungen ergebenden Aufwendungen
den Ertragserhöhungen gegenüberzustellen.
(4) Hat der Vermieter den Erhöhungsbetrag zur
Vergleichsmiete nach § 13 der Neubaumietenverordnung 1970 für sämtliche
öffentlich geförderten Wohnungen zu ermitteln, so ist eine Zusatzberechnung
nach Absatz 3 Satz 2 aufzustellen.
Teil III Lastenberechnung (§ 40 - § 41)
(1) Die Belastung des Eigentümers eines Eigenheimes, einer
Kleinsiedlung oder einer eigengenutzten Eigentumswohnung oder des Inhabers
eines eigengenutzten eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts wird durch eine
Berechnung (Lastenberechnung) ermittelt. Das gleiche gilt für die Belastung des
Bewerbers um ein Kaufeigenheim, eine Trägerkleinsiedlung, eine
Kaufeigentumswohnung oder eine Wohnung in der Rechtsform des eigentumsähnlichen
Dauerwohnrechts.
(2) Wird durch Ausbau oder Erweiterung neuer, fremden
Wohnzwecken dienender Wohnraum unter Einsatz öffentlicher Mittel geschaffen,
ist hierfür eine Teilwirtschaftlichkeitsberechnung aufzustellen. Die Regelungen
des § 32 Abs. 4a und des § 34 Abs. 4 sind entsprechend anzuwenden.
(1) Ist der Eigentümer der Bauherr, so kann er die
Lastenberechnung auf Grund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung aufstellen. In
diesem Fall beschränkt sich die Lastenberechnung auf die Ermittlung der
Belastung nach den §§ 40c bis 41.
(2) Wird die Lastenberechnung vom Bauherrn nicht auf Grund
einer Wirtschaftlichkeitsberechnung aufgestellt, so muß sie enthalten
1. die
Grundstücks- und Gebäudebeschreibung,
2. die
Berechnung der Gesamtkosten,
3. den
Finanzierungsplan,
4. die
Ermittlung der Belastung nach den §§ 40c bis 41.
(3) Die Lastenberechnung ist aufzustellen
1. bei einem
Eigenheim, einer Kleinsiedlung oder einem Kaufeigenheim für das Gebäude,
2. bei einer eigengenutzten
Eigentumswohnung oder einer Kaufeigentumswohnung
a) für die im
Sondereigentum stehende Wohnung und den damit verbundenen Miteigentumsanteil an
dem gemeinschaftlichen Eigentum oder
b) in der
Weise, dass die Berechnung für die Eigentumswohnungen oder Kaufeigentumswohnungen
des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit (§ 2 Abs. 2) zusammengefasst und die
Gesamtkosten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile aufgeteilt werden,
3. bei einer
Wohnung in der Rechtsform des eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts für die
Wohnung und den Teil des Grundstücks, auf den sich das Dauerwohnrecht erstreckt.
(4) Für die Aufstellung der Lastenberechnung gelten im
übrigen § 2 Abs. 3 und 5, § 4 Abs. 1 bis 3, § 4a Abs. 1 bis 3, 5 sowie die §§ 5
bis 15 entsprechend. § 12 Abs. 4 Satz 2 gilt dabei mit der Maßgabe, dass
anstelle der Erhöhung der Kapitalkosten die Erhöhung der Kapitalkosten und
Tilgungen zu berücksichtigen ist.
(1) Hat der Eigentümer das Gebäude oder die Wohnung auf
Grund eines Veräußerungsvertrages gegen Entgelt erworben, so ist die
Lastenberechnung nach § 40a Abs. 2 und 3 mit folgenden Maßgaben aufzustellen:
1. An die
Stelle der Gesamtkosten treten der angemessene Erwerbspreis, die auf ihn
fallenden Erwerbskosten und die nach dem Erwerb entstandenen Kosten nach § 11;
2. im
Finanzierungsplan sind die Mittel auszuweisen, die zur Deckung des Erwerbspreises
und der in Nummer 1 bezeichneten Kosten dienen.
(2) Für die Aufstellung der Lastenberechnung gelten im
übrigen § 2 Abs. 3 und 5 und die §§ 12 bis 15 entsprechend. § 12 Abs. 4 Satz 2
gilt dabei mit der Maßgabe, dass an Stelle der Erhöhung der Kapitalkosten die
Erhöhung der Kapitalkosten und Tilgungen zu berücksichtigen ist.
(3) Die Absätze 1 und 2 gelten entsprechend für die
Aufstellung der Lastenberechnung durch einen Bewerber nach § 40 Satz 2.
(1) Die Belastung wird ermittelt
1. aus der
Belastung aus den Kapitaldienst und
2. aus der
Belastung aus der Bewirtschaftung.
(2) Hat derjenige, dessen Belastung zu ermitteln ist,
einem Dritten ein Nutzungsentgelt oder einen ähnlichen Beitrag zum
Kapitaldienst oder zur Bewirtschaftung zu leisten, so ist dieses Entgelt in die
Lastenberechnung an Stelle der sonst ansetzbaren Beträge aufzunehmen, soweit es
zur Deckung der Belastung bestimmt ist.
(3) Bei einer Kleinsiedlung vermehrt sich die Belastung um
die Pacht einer gepachteten Landzulage.
(4) Werden von einem Dritten Aufwendungsbeihilfen,
Zinszuschüsse oder Annuitätsdarlehen gewährt, so vermindert sich die Belastung
entsprechend.
(5) Erträge aus Miete oder Pacht, die für den Gegenstand
der Berechnung (§ 40a Abs. 3) erzielt werden, vermindern die Belastung. Dies
gilt nicht für Ertragsteile, die zur Deckung von Betriebskosten dienen, die bei
der Berechnung der Belastung aus der Bewirtschaftung nicht angesetzt werden
dürfen. Als Ertrag gilt auch der Miet- oder Nutzungswert der Räume, die von
demjenigen, dessen Belastung zu ermitteln ist, ausschließlich zu anderen als
Wohnzwecken oder als Garagen benutzt werden, sowie der von ihm gewerblich benutzten
Flächen.
(1) Zu der Belastung aus dem Kapitaldienst gehören
1. die
Fremdkapitalkosten,
2. die
Tilgungen der Fremdmittel.
(2) Die Fremdkapitalkosten sind entsprechend den §§ 19, 21
und 23a zu berechnen. Die Tilgungen für Fremdmittel sind aus dem im
Finanzierungsplan ausgewiesenen Fremdmittel mit dem maßgebenden Tilgungssatz zu
berechnen. Maßgebend ist der vereinbarte Tilgungssatz oder, wenn die Tilgungen tatsächlich
nach einem niedrigeren Tilgungssatz zu entrichten sind, dieser.
(3) Ist im Falle des § 40b im Finanzierungsplan eine
Verbindlichkeit ausgewiesen, die ohne Änderung der Vereinbarung über die
Verzinsung und Tilgung vom Erwerber übernommen worden ist, so gilt Absatz 2 mit
der Maßgabe, dass die Zinsen und Tilgungen aus dem Ursprungsbetrag der
Verbindlichkeit mit dem maßgebenden Zins- und Tilgungssatz zu berechnen sind.
(4) Hat sich der Zins- oder Tilgungssatz für ein
Fremdmittel geändert, so sind die Zinsen und Tilgungen anzusetzen, die sich auf
Grund der Änderung bei entsprechender Anwendung der Absätze 2 und 3 ergeben;
dies gilt bei einer Erhöhung des Zins- und Tilgungssatzes nur, wenn sie auf
Umständen beruht, die derjenige, dessen Belastung zu ermitteln ist, nicht zu
vertreten hat, und für die Zinsen nur insoweit, als sie im Rahmen der Absätze 2
und 3 den Betrag nicht übersteigen, der sich aus der Verzinsung zu dem bei der
Erhöhung marktüblichen Zinssatz für erste Hypotheken ergibt.
(5) Bei einer Änderung der in § 21 Abs. 4 bezeichneten
Fremdkapitalkosten gilt Absatz 4 entsprechend.
(6) Werden an der Stelle der bisherigen
Finanzierungsmittel nach § 12 Abs. 4 andere Mittel ausgewiesen, so treten die
Kapitalkosten und Tilgungen der neuen Mittel an die Stelle der Kapitalkosten
und Tilgungen der bisherigen Finanzierungsmittel; dies gilt für die
Kapitalkosten nur insoweit, als sie im Rahmen der Absätze 2 und 3 den Betrag
nicht übersteigen, der sich aus der Verzinsung zu dem bei der Ersetzung
marktüblichen Zinssatz für erste Hypotheken ergibt. Sind Finanzierungsmittel
durch eigene Mittel ersetzt worden, so dürfen Zinsen oder Tilgungen nicht
angesetzt werden.
(7) Werden nach § 11 Abs. 4 bis 6 den Gesamtkosten die
Kosten von baulichen Änderungen hinzugerechnet, so dürfen für die Fremdmittel,
die zur Deckung dieser Kosten dienen, bei Anwendung des Absatzes 2
Kapitalkosten insoweit angesetzt werden, als sie den Betrag nicht
überschreiten, der sich aus der Verzinsung zu dem bei Fertigstellung der
baulichen Änderungen marktüblichen Zinssatz für erste Hypotheken ergibt.
(8) Soweit für Fremdmittel, die ganz oder teilweise im
Finanzierungsplan ausgewiesen sind, Kapitalkosten oder Tilgungen nicht mehr zu
entrichten sind, dürfen diese nicht angesetzt werden.
(1) Zu der Belastung aus der Bewirtschaftung gehören
1. die Ausgaben
für die Verwaltung, die an einen Dritten laufend zu entrichten sind,
2. die
Betriebskosten,
3. die Ausgaben
für die Instandhaltung.
Die Vorschriften der §§ 24, 28 und 30 sind entsprechend
anzuwenden.
(2) § 26 ist entsprechend anzuwenden mit der Maßgabe, dass
bei Eigentumswohnungen, Kaufeigentumswohnungen oder Wohnungen in der Rechtsform
des eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts als Ausgaben für die Verwaltung höchstens
500 Deutsche Mark angesetzt werden dürfen.
(3) § 27 ist entsprechend anzuwenden mit der Maßgabe, daß
als Betriebskosten angesetzt werden dürfen
1. laufende
öffentliche Lasten des Grundstücks, namentlich die Grundsteuer, jedoch nicht
die Hypothekengewinnabgabe,
2. Kosten der
Wasserversorgung,
3. Kosten der
Straßenreinigung und Müllabfuhr,
4. Kosten der
Entwässerung,
5. Kosten der
Schornsteinreinigung,
6. Kosten der
Sach- und Haftpflichtversicherung.
Bei einer Eigentumswohnung, einer Kaufeigentumswohnung und
einer Wohnung in der Rechtsform des eigentumsähnlichen Dauerwohnrechts dürfen
als Betriebskosten außerdem angesetzt werden
1. Kosten des
Betriebes des Fahrstuhls,
2. Kosten der
Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung,
3. Kosten für
den Hauswart.
Teil IV Wohnflächenberechnung (§ 42 - § 44)
(1) Die Wohnfläche einer Wohnung ist die Summe der
anrechenbaren Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu der Wohnung
gehören.
(2) Die Wohnfläche eines einzelnen Wohnraumes besteht aus
dessen anrechenbarer Grundfläche; hinzuzurechnen ist die anrechenbare
Grundfläche der Räume, die ausschließlich zu diesem einzelnen Wohnraum gehören.
Die Wohnfläche eines untervermieteten Teils einer Wohnung ist entsprechend zu
berechnen.
(3) Die Wohnfläche eines Wohnheimes ist die Summe der
anrechenbaren Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen
Benutzung durch die Bewohner bestimmt sind.
(4) Zur Wohnfläche gehört nicht die Grundfläche von
1. Zubehörräumen;
als solche kommen in Betracht: Keller, Waschküchen, Abstellräume außerhalb der
Wohnung, Dachböden, Trockenräume, Schuppen (Holzlegen), Garagen und ähnliche
Räume;
2. Wirtschaftsräumen;
als solche kommen in Betracht: Futterküchen, Vorratsräume, Backstuben,
Räucherkammern, Ställe, Scheunen, Abstellräume und ähnliche Räume;
3. Räumen,
die den nach ihrer Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts
nicht genügen;
4. Geschäftsräumen.
(1) Die Grundfläche eines Raumes ist nach Wahl des
Bauherrn aus den Fertigmaßen oder den Rohbaumaßen zu ermitteln. Die Wahl bleibt
für alle späteren Berechnungen maßgebend.
(2) Fertigmaße sind die lichten Maße zwischen den Wänden
ohne Berücksichtigung von Wandgliederungen, Wandbekleidungen, Scheuerleisten,
Öfen, Heizkörpern, Herden und dergleichen.
(3) Werden die Rohbaumaße zugrunde gelegt, so sind die
errechneten Grundflächen um 3 von Hundert zu kürzen.
(4) Von den errechneten Grundflächen sind abzuziehen die
Grundflächen von
1. Schornsteinen
und anderen Mauervorlagen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie in der
ganzen Raumhöhe durchgehen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter
beträgt,
2. Treppen
mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze.
(5) Zu den errechneten Grundflächen sind hinzuzurechnen
die Grundflächen von
1. Fenster-
und offenen Wandnischen, die bis zum Fußboden herunterreichen und mehr als 0,13
Meter tief sind,
2. Erkern und
Wandschränken, die eine Grundfläche von mindestens 0,5 Quadratmetern haben,
3. Raumteilen
unter Treppen, soweit die lichte Höhe mindestens 2 Meter ist.
Nicht hinzuzurechnen sind die Grundflächen der Türnischen.
(6) Wird die Grundfläche auf Grund der Bauzeichnung nach
den Rohbaumaßnahmen ermittelt, so bleibt die hiernach berechnete Wohnfläche
maßgebend, außer wenn von der Bauzeichnung abweichend gebaut ist. Ist von der
Bauzeichnung abweichend gebaut worden, so ist die Grundfläche auf Grund der
berichtigten Bauzeichnung zu ermitteln.
(1) Zur Ermittlung der Wohnfläche sind anzurechnen
1. voll
die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer
lichten Höhe von mindestens 2 Metern;
2. zur Hälfte
die Grundflächen von Räumen und Raumteilen mit einer
lichten Höhe von mindestens 1 Meter und weniger als 2 Metern und von
Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen, nach allen Seiten geschlossenen
Räumen;
3. nicht
die Grundflächen von Räumen oder Raumteilen mit einer
lichten Höhe von weniger als 1 Meter.
(2) Gehören ausschließlich zu dem Wohnraum Balkone,
Loggien, Dachgärten oder gedeckte Freisitze, so können deren Grundflächen zur
Ermittlung der Wohnfläche bis zur Hälfte angerechnet werden.
(3) Zur Ermittlung der Wohnfläche können abgezogen werden
1. bei einem
Wohngebäude mit einer Wohnung bis zu 10 vom Hundert der ermittelten Grundfläche
der Wohnung,
2. bei einem
Wohngebäude mit zwei nicht abgeschlossenen Wohnungen bis zu 10 vom Hundert der
ermittelten Grundfläche beider Wohnungen,
3. bei einem
Wohngebäude mit einer abgeschlossenen und einer nicht abgeschlossenen Wohnung
bis zu 10 vom Hundert der ermittelten Grundfläche der nicht abgeschlossenen
Wohnung.
(4) Die Bestimmung über die Anrechnung oder den Abzug nach
Absatz 2 oder 3 kann nur für das Gebäude oder die Wirtschaftseinheit
einheitlich getroffen werden. Die Bestimmung bleibt für alle späteren Berechnungen
maßgebend.
Teil V Schluss- und Überleitungsvorschriften (§ 45 - § 50)
(1) Lässt diese Verordnung eine Wahl zwischen zwei oder
mehreren Möglichkeiten zu oder setzt sie bei einer Berechnung einen Rahmen, so
ist der Bauherr, soweit sich aus dieser Verordnung nichts anderes ergibt,
befugt, die Wahl vorzunehmen oder den Rahmen auszufüllen.
(2) Die Befugnisse des Bauherrn nach dieser Verordnung
stehen auch seinem Rechtsnachfolger zu. Soweit der Bauherr nach dieser
Verordnung Umstände zu vertreten hat, hat sie auch der Rechtsnachfolger zu
vertreten.
(1) Soweit bis zum 31. Oktober 1957 für den in § 1 Abs. 1
und § 1a Abs. 2 Nr. 2 und 3 bezeichneten Wohnraum Wirtschaftlichkeit oder
Wohnfläche nach der Verordnung über Wirtschaftlichkeits- und
Wohnflächenberechnung für neugeschaffenen Wohnraum (Berechnungsverordnung) vom
20. November 1950 (BGBl. S 753) berechnet worden ist, bleibt es für diese
Berechnungen dabei.
(2) § 2 Abs. 8, § 18 Abs. 4 und § 23 Abs. 5 sind in der
mit Inkrafttreten dieser Verordnung geltenden Fassung anzuwenden, wenn die
Darlehen nach dem 31. Dezember 1989 vorzeitig zurückgezahlt oder abgelöst
wurden oder nach diesem Zeitpunkt auf die weitere Auszahlung von Zuschüssen zur
Deckung der laufenden Aufwendungen oder von Zinszuschüssen verzichtet wurde.
(3) Sind für ein Gebäude oder eine Wirtschaftseinheit auf
Grund von Ausbau oder Erweiterung Wirtschaftlichkeitsberechnungen oder
Teilwirtschaftlichkeitsberechnungen vor dem 29. August 1990 aufgestellt worden,
sind die Regelungen der §§ 32, 34 und 40 in der bis zum 29. August 1990
geltenden Fassung anzuwenden.
Diese Verordnung gilt nicht im Saarland.
Anlage 1 (zu § 5 Abs. 5)
Aufstellung der Gesamtkosten
Die Gesamtkosten bestehen aus:
I. Kosten des Baugrundstücks
Zu den Kosten des Baugrundstücks gehören:
1. Der Wert des Baugrundstücks
2. Die Erwerbskosten
Hierzu gehören alle durch den Erwerb des Baugrundstücks
verursachten Nebenkosten, z.B. Gerichts- und Notarkosten, Maklerprovisionen,
Grunderwerbssteuern, Vermessungskosten, Gebühren für Wertberechnungen und
amtliche Genehmigungen, Kosten der Bodenuntersuchung zur Beurteilung des
Grundstückswertes.
Zu den Erwerbskosten gehören auch Kosten, die im
Zusammenhang mit einer das Baugrundstück betreffenden freiwilligen oder
gesetzlich geregelten Umlegung, Zusammenlegung oder Grenzregelung
(Bodenordnung) entstehen, außer den Kosten der dem Bauherrn dabei obliegenden
Verwaltungsleistungen.
3. Die Erschließungskosten
Hierzu gehören
a) Abfindungen
und Entschädigungen an Mieter, Pächter und sonstige Dritte zur Erlangung der
freien Verfügung über das Baugrundstück,
b) Kosten für
das Herrichten des Baugrundstücks, z.B. Abräumen, Abholzen, Roden,
Bodenbewegung, Enttrümmern, Gesamtabbruch,
c) Kosten der
öffentlichen Entwässerungs- und Versorgungsanlagen, die nicht Kosten der
Gebäude oder der Außenanlagen sind, und Kosten öffentlicher Flächen für
Straßen, Freiflächen und dgl., soweit diese Kosten vom Grundstückseigentümer
auf Grund gesetzlicher Bestimmungen (z.B. Anliegerleistungen) oder
vertraglicher Vereinbarungen (z.B. Unternehmerstraßen) zu tragen und vom
Bauherrn zu übernehmen sind,
d) Kosten der
nichtöffentlichen Entwässerungs- und Versorgungsanlagen, die nicht Kosten der
Gebäude oder der Außenanlagen sind, und Kosten nichtöffentlicher Flächen für
Straßen, Freiflächen und dgl., wie Privatstraßen, Abstellflächen für
Kraftfahrzeuge, wenn es sich um Daueranlagen handelt, d.h. um Anlagen, die auch
nach etwaigem Abgang der Bauten im Rahmen der allgemeinen Ortsplanung bestehen
bleiben müssen,
e) andere
einmalige Abgaben, die vom Bauherrn nach gesetzlichen Bestimmungen verlangt
werden (z.B. Bauabgaben, Ansiedlungsleistungen, Ausgleichsbeträge).
II. Baukosten
Zu den Baukosten gehören:
1. Die Kosten der Gebäude
Das sind Kosten (getrennt nach der Art der Gebäude oder
Gebäudeteile) sämtlicher Bauleistungen, die für die Errichtung der Gebäude
erforderlich sind.
Zu den Kosten der Gebäude gehören auch
die Kosten aller eingebauten oder mit den Gebäuden fest
verbundenen Sachen, z.B. Anlagen zur Beleuchtung, Erwärmung, Kühlung und
Lüftung von Räumen und zur Versorgung mit Elektrizität, Gas, Kalt- und
Warmwasser (bauliche Betriebseinrichtungen), bis zum Hausanschluß an die
Außenanlagen, Öfen, Koch- und Waschherde, Bade- und Wascheinrichtungen,
eingebaute Rundfunkanlagen, Gemeinschaftsantennen, Blitzschutzanlagen,
Luftschutzanlagen, Luftschutzvorsorgeanlagen, bildnerischer und malerischer
Schmuck an und in Gebäuden, eingebaute Möbel,
die Kosten aller vom Bauherrn erstmalig zu beschaffenden,
nicht eingebauten oder nicht fest verbundenen Sachen an und in den Gebäuden,
die zur Benutzung und zum Betrieb der baulichen Anlagen erforderlich sind oder
zum Schutz der Gebäude dienen, z.B. Öfen, Koch- und Waschherde, Bade- und
Wascheinrichtungen, soweit sie nicht unter den vorstehenden Absatz fallen,
Aufsteckschlüssel für innere Leitungshähne und -ventile, Bedienungseinrichtungen
für Sammelheizkessel (Schaufeln, Schürstangen usw.), Dachaussteige- und
Schornsteinleitern, Feuerlöschanlagen (Schläuche, Stand- und Strahlrohre für
eingebaute Feuerlöschanlagen), Schlüssel für Fenster- und Türverschlüsse usw..
Zu den Kosten der Gebäude gehören auch die Kosten von
Teilabbrüchen innerhalb der Gebäude sowie der etwa angesetzte Wert verwendeter
Gebäudeteile.
2. Die Kosten der Außenanlagen
Das sind die Kosten sämtlicher Bauleistungen, die für die
Herstellung der Außenanlagen erforderlich sind.
Hierzu gehören
a) die Kosten
der Entwässerungs- und Versorgungsanlagen vom Hausanschluss ab bis an das
öffentliche Netz oder an nichtöffentliche Anlagen, die Daueranlagen sind (I3d),
außerdem alle anderen Entwässerungs- und Versorgungsanlagen außerhalb der
Gebäude, Kleinkläranlagen, Sammelgruben, Brunnen, Zapfstellen usw. ,
b) die Kosten
für das Anlegen von Höfen, Wegen und Einfriedungen, nichtöffentlichen
Spielplätzen usw.,
c) die Kosten
der Gartenanlagen und Pflanzungen, die nicht zu den besonderen Betriebseinrichtungen
gehören, der nicht mit einem Gebäude verbundenen Freitreppen, Stützmauern, fest
eingebauten Flaggenmaste, Teppichklopfstangen, Wäschepfähle usw.,
d) die Kosten
sonstiger Außenanlagen, z.B. Luftschutzaußenanlagen, Kosten für Teilabbrüche
außerhalb der Gebäude, soweit sie nicht zu den Kosten für das Herrichten des
Baugrundstücks gehören.
Zu den Kosten der Außenanlagen gehören auch
die Kosten aller eingebauten oder mit den Außenanlagen
fest verbundenen Sachen,
die Kosten aller vom Bauherrn erstmalig zu beschaffenden,
nicht eingebauten oder nicht fest verbundenen Sachen an und in den
Außenanlagen, z.B. Aufsteckschlüssel für äußere Leitungshähne und -ventile,
Feuerlöschanlagen (Schläuche, Stand- und Strahlrohre für äußere Feuerlöschanlagen).
3. Die Baunebenkosten
Das sind
a) Kosten der
Architekten- und Ingenieurleistungen; diese Leistungen umfassen namentlich
Planungen, Ausschreibungen, Bauleitung, Bauführung und Bauabrechnung,
b) Kosten der
dem Bauherrn obliegenden Verwaltungsleistungen bei Vorbereitung und
Durchführung des Bauvorhabens,
c) Kosten der
Behördenleistungen; hierzu gehören die Kosten der Prüfungen und Genehmigungen
der Behörden oder Beauftragten der Behörden,
d) folgende Kosten:
aa) Kosten der
Beschaffung der Finanzierungsmittel, z.B. Maklerprovisionen, Gerichts- und
Notarkosten, einmalige Geldbeschaffungskosten (Hypothekendisagio, Kreditprovisionen
und Spesen, Wertberechnungs- und Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungskosten
usw.),
bb) Kapitalkosten
und Erbbauzinsen, die auf die Bauzeit entfallen,
cc) Kosten der
Beschaffung und Verzinsung der Zwischenfinanzierungsmittel einschließlich der
gestundeten Geldbeschaffungskosten (Disagiodarlehen),
dd) Steuerbelastungen
des Baugrundstücks, die auf die Bauzeit entfallen,
ee) Kosten der
Beschaffung von Darlehen und Zuschüssen zur Deckung von laufenden Aufwendungen,
Fremdkapitalkosten, Annuitäten und Bewirtschaftungskosten,
e) sonstige
Nebenkosten, z.B. die Kosten der Bauversicherungen während der Bauzeit, der
Bauwache, der Baustoffprüfungen des Bauherrn, der Grundsteinlegungs- und
Richtfeier.
4. Die Kosten der besonderen Betriebseinrichtungen
Das sind z.B. die Kosten für Personen- und Lastenaufzüge,
Müllbeseitigungsanlagen, Hausfernsprecher, Uhrenanlagen, gemeinschaftliche
Wasch- und Badeeinrichtungen usw.
5. Die Kosten des Gerätes und sonstiger
Wirtschaftsausstattungen
Das sind
die Kosten für alle vom Bauherrn erstmalig zu
beschaffenden beweglichen Sachen, die nicht unter die Kosten der Gebäude oder
der Außenanlagen fallen, z.B. Asche- und Müllkästen, abnehmbare Fahnen,
Fenster- und Türbehänge, Feuerlösch- und Luftschutzgerät, Haus- und Stallgerät
usw.,
die Kosten für Wirtschaftsausstattungen bei
Kleinsiedlungen usw., z.B. Ackergerät, Dünger, Kleinvieh, Obstbäume, Saatgut.
Anlage 2 (zu den §§ 11a und 34 Abs. 1)
Berechnung des umbauten Raumes
Der umbaute Raum ist in m3 anzugeben.
1.1 Voll
anzurechnen ist der umbaute Raum eines Gebäudes, der umschlossen wird:
1.11 seitlich von
den Außenflächen der Umfassungen,
1.12 unten
1.121 bei unterkellerten
Gebäuden von den Oberflächen der untersten Geschossfußböden,
1.122 bei
nichtunterkellerten Gebäuden von der Oberfläche des Geländes. Liegt der Fußboden
des untersten Geschosses tiefer als das Gelände, gilt Abschnitt 1.121,
1.13 oben
1.131 bei nichtausgebautem
Dachgeschoss von den Oberflächen der Fußböden über den obersten Vollgeschossen,
1.132 bei
ausgebautem Dachgeschoss, bei Treppenhausköpfen und Fahrstuhlschächten von den
Außenflächen der umschließenden Wände und Decken. (Bei Ausbau mit Leichtbauplatten
sind die begrenzenden Außenflächen durch die Außen- oder Oberkante der Teile zu
legen, welche diese Platten unmittelbar tragen),
1.133 bei
Dachdecken, die gleichzeitig die Decke des obersten Vollgeschosses bilden, von
den Oberflächen der Tragdecke oder Balkenlage,
1.134 bei Gebäuden
oder Bauteilen ohne Geschossdecken von den Außenflächen des Daches, vgl.
Abschnitt 1.35.
1.2 Mit einem
Drittel anzurechnen ist der umbaute Raum des nichtausgebauten Dachraumes, der
umschlossen wird von den Flächen nach Abschnitt 1.131 oder 1.132 und den
Außenflächen des Daches.
1.3 Bei den
Berechnungen nach Abschnitt 1.1 und 1.2 ist:
1.31 die
Gebäudegrundfläche nach den Rohbaumaßen des Erdgeschosses zu berechnen,
1.32 bei
wesentlich verschiedenen Geschossgrundflächen der umbaute Raum Geschossweise zu
berechnen,
1.33 nicht
abzuziehen der umbaute Raum, der gebildet wird von:
1.331 äußeren
Leibungen von Fenstern und Türen und äußeren Nischen in den Umfassungen,
1.332 Hauslauben
(Loggien), d.h. an höchstens zwei Seitenflächen offenen, im übrigen umbauten
Räumen,
1.34 nicht
hinzuzurechnen der umbaute Raum, den folgende Bauteile bilden:
1.341 stehende
Dachfenster und Dachaufbauten mit einer vorderen Ansichtsfläche bis zu je 2 m2
(Dachaufbauten mit größerer Ansichtsfläche siehe Abschnitt 1.42),
1.342 Balkonplatten
und Vordächer bis zu 0,5 m Ausladung (weiter ausladende Balkonplatten und
Vordächer siehe Abschnitt 1.44),
1.343 Dachüberstände,
Gesimse, ein bis drei nichtunterkellerte, vorgelagerte Stufen, Wandpfeiler,
Halbsäulen und Pilaster,
1.344 Gründungen
gewöhnlicher Art, deren Unterfläche bei unterkellerten Bauten nicht tiefer als
0,5 m unter der Oberfläche des Kellergeschossfußbodens, bei nichtunterkellerten
Bauten nicht tiefer als 1 m unter der Oberfläche des umgebenden Geländes liegt
(Gründungen außergewöhnlicher Art und Tiefe siehe Abschnitt 1.48),
1.345 Kellerlichtschächte
und Lichtgräben,
1.35 für Teile
eines Baues, deren Innenraum ohne Zwischendecken bis zur Dachfläche durchgeht,
der umbaute Raum getrennt zu berechnen, vgl. Abschnitt 1.134,
1.36 für
zusammenhängende Teile eines Baues, die sich nach dem Zweck und deshalb in der
Art des Ausbaues wesentlich von den übrigen Teilen unterscheiden, der umbaute
Raum getrennt zu berechnen.
1.4 Von der
Berechnung des umbauten Raumes nicht erfasst werden folgende (besonders zu
veranschlagende) Bauausführungen und Bauteile:
1.41 geschlossene
Anbauten in leichter Bauart und mit geringwertigem Ausbau und offene Anbauten,
wie Hallen, Überdachungen (mit oder ohne Stützen) von Lichthöfen, Unterfahrten
auf Stützen, Veranden,
1.42 Dachaufbauten
mit vorderen Ansichtsflächen von mehr als 2 m2 und Dachreiter,
1.43 Brüstungen
von Balkonen und begehbaren Dachflächen,
1.44 Balkonplatten
und Vordächer mit mehr als 0,5 m Ausladung,
1.45 Freitreppen
mit mehr als 3 Stufen und Terrassen (und ihre Brüstungen),
1.46 Füchse,
Gründungen für Kessel und Maschinen,
1.47 freistehende
Schornsteine und der Teil von Hausschornsteinen, der mehr als 1 m über den
Dachfirst hinausragt,
1.48 Gründungen
außergewöhnlicher Art, wie Pfahlgründungen und Gründungen außergewöhnlicher
Tiefe, deren Unterfläche tiefer liegt als im Abschnitt 1.344 angegeben,
1.49 wasserdruckhaltende
Dichtungen.
Anlage 3 (zu § 27 Abs. 1)
Aufstellung der Betriebskosten
Betriebskosten sind nachstehende Kosten, die dem
Eigentümer (Erbbauberechtigten) durch das Eigentum (Erbbaurecht) am Grundstück
oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes oder der
Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des
Grundstücks laufend entstehen, es sei denn, dass sie üblicherweise vom Mieter
außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden:
1. Die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks
Hierzu gehört namentlich die Grundsteuer, jedoch nicht die
Hypothekengewinnabgabe.
2. Die Kosten der Wasserversorgung
Hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die
Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der
Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung
einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten des
Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage
einschließlich der Aufbereitungsstoffe.
3. Die Kosten der Entwässerung
Hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und
Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht
öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe.
4. Die Kosten
a) des Betriebs
der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage;
hierzu
gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten
des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage,
der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich
der Einstellung durch einen Fachmann, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums,
die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der
Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur
Verbrauchserfassung sowie die Kosten der Verwendung einer Ausstattung zur
Verbrauchserfassung einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung;
oder
b) des Betriebs
der zentralen Brennstoffversorgungsanlage;
hierzu
gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten
des Betriebsstroms und die Kosten der Überwachung sowie die Kosten der Reinigung
der Anlage und des Betriebsraums;
oder
c) der
eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme, auch aus Anlagen im Sinne des
Buchstabens a;
hierzu
gehören das Entgelt für die Wärmelieferung und die Kosten des Betriebs der
zugehörigen Hausanlage entsprechend
Buchstabe a;
oder
d) der
Reinigung und Wartung von Etagenheizungen;
hierzu
gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen
in der Anlage, die Kosten der regelmäßigen Prüfung der Betriebsbereitschaft und
Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden Einstellung durch einen
Fachmann sowie die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz.
5. Die Kosten
a) des Betriebs
der zentralen Warmwasserversorgungsanlage;
hierzu
gehören die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht
dort bereits berücksichtigt sind, und die Kosten der Wassererwärmung entsprechend
Nummer 4 Buchstabe a;
oder
b) der
eigenständig gewerblichen Lieferung von Warmwasser, auch aus Anlagen im Sinne
des Buchstabens a;
hierzu
gehören das Entgelt für die Lieferung des Warmwassers und die Kosten des
Betriebs der zugehörigen Hausanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a;
oder
c) der
Reinigung und Wartung von Warmwassergeräten;
hierzu
gehören die Kosten der Beseitigung von Wasserablagerungen und Verbrennungsrückständen
im Innern der Geräte sowie die Kosten der regelmäßigen Prüfung der
Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit und der damit zusammenhängenden
Einstellung durch einen Fachmann.
6. Die Kosten verbundener Heizungs- und
Warmwasserversorgungsanlagen
a) bei
zentralen Heizungsanlagen entsprechend Nummer 4 Buchstabe a und entsprechend
Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
oder
b) bei der
eigenständig gewerblichen Lieferung von Wärme entsprechend Nummer 4 Buchstabe c
und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits berücksichtigt sind;
oder
c) bei
verbundenen Etagenheizungen und Warmwasserversorgungsanlagen entsprechend
Nummer 4 Buchstabe d und entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort bereits
berücksichtigt sind.
7. Die Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- oder
Lastenaufzuges
Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten
der Beaufsichtigung, der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der
regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit
einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann sowie die Kosten der
Reinigung der Anlage.
8. Die Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr
Hierzu gehören die für die öffentliche Straßenreinigung
und Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren oder die Kosten entsprechender nicht
öffentlicher Maßnahmen.
9. Die Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung
Zu den Kosten der Hausreinigungen gehören die Kosten für
die Säuberung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten Gebäudeteilen, wie
Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen, Fahrkorb des
Aufzuges.
10. Die Kosten der Gartenpflege
Hierzu gehören die Kosten der Pflege gärtnerisch
angelegter Flächen einschließlich der Erneuerung von Pflanzen und Gehölzen, der
Pflege von Spielplätzen einschließlich der Erneuerung von Sand und der Pflege
von Plätzen, Zugängen und Zufahrten, die dem nicht öffentlichen Verkehr dienen.
11. Die Kosten der Beleuchtung
Hierzu gehören die Kosten des Stroms für die
Außenbeleuchtung und die Beleuchtung der von den Bewohnern gemeinsam benutzten
Gebäudeteile, wie Zugänge, Flure, Treppen, Keller, Bodenräume, Waschküchen.
12. Die Kosten der Schornsteinreinigung
Hierzu gehören die Kehrgebühren nach der maßgebenden
Gebührenordnung, soweit sie nicht bereits als Kosten nach Nummer 4 Buchstabe a
berücksichtigt sind.
13. Die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
Hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des
Gebäudes gegen Feuer-, Sturm- und Wasserschäden, der Glasversicherung, der
Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.
14. Die Kosten für den Hauswart
Hierzu gehören die Vergütung, die Sozialbeiträge und alle
geldwerten Leistungen, die der Eigentümer (Erbbauberechtigte) dem Hauswart für
seine Arbeit gewährt, soweit diese nicht die Instandhaltung, Instandsetzung,
Erneuerung, Schönheitsreparaturen oder die Hausverwaltung betrifft.
Soweit Arbeiten vom Hauswart ausgeführt werden, dürfen
Kosten für Arbeitsleistungen nach den Nummern 2 bis 10 nicht angesetzt werden.
15. Die Kosten
a) des Betriebs
der Gemeinschafts-Antennenanlage;
hierzu
gehören die Kosten des Betriebsstromes und die Kosten der regelmäßigen Prüfung ihrer
Betriebsbereitschaft einschließlich der Einstellung durch einen Fachmann oder
das Nutzungsentgelt für eine nicht zur Wirtschaftseinheit gehörende Antennenanlage;
oder
b) des Betriebs
der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage;
hierzu
gehören die Kosten entsprechend Buchstabe a, ferner die laufenden monatlichen
Grundgebühren für Breitbandanschlüsse.
16. Die Kosten des Betriebs der maschinellen
Wascheinrichtung
Hierzu gehören die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten
der Überwachung, Pflege und Reinigung der maschinellen Einrichtung, der
regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit sowie
die Kosten der Wasserversorgung entsprechend Nummer 2, soweit sie nicht dort
bereits berücksichtigt sind.
17. Sonstige Betriebskosten
Das sind die in den Nummern 1 bis 16 nicht genannten
Betriebskosten, namentlich die Betriebskosten von Nebengebäuden, Anlagen und
Einrichtungen.